Borja Mateo, en HO: Cómo ahorrar mucho dinero con tu vivienda
El experto inmobiliario te ofrece las claves para comprar y alquilar barato en La verdad sobre el mercado inmobiliario español: calificado ya como el mejor y más actualizado estudio sobre este área, nos descubre lo que nos ocultan.
Borja Mateo nos descubre lo que nos ocultanBorja Mateo nos descubre lo que nos ocultanREDACCIÓN HO.- Durante el período 2000-2006, nuestro país vivió embarcado en una auténtica vorágine inmobiliaria que produjo que la media de los precios de los inmuebles superara 13 veces el salario de un trabajador. En el año 2007 tuvo lugar la famosa crisis financiera, la cual supuso un verdadero varapalo para el sector bancario internacional y, muy especialmente, para el nuestro. Las consecuencias en el mercado inmobiliario español no se hicieron esperar: se dejaron de vender pisos y los precios comenzaron a bajar.
En La verdad sobre el mercado inmobiliario español, el experto en mercado inmobiliario Borja Mateo nos ofrece las claves de lo que realmente está sucediendo en el mercado inmobiliario español, cuál es la situación real del sistema financiero español, sus consecuencias en el mercado inmobiliario y las causas de la quiebra de muchas entidades financieras. Nos introduce en la cabeza de los políticos, de los directivos de las cajas/bancos y de constructores/promotores/inmobiliarias, logrando averiguar lo que ellos saben y nunca nos dirán, así como los métodos que utilizan para inducirnos a error con decisiones muy beneficiosas para ellos, pero nefastas para el ciudadano.
Con más de 700 referencias bibliográficas. la obra, con la que Aprenderemos una serie de técnicas muy efectivas de negociación a la baja de precios de compra y de alquiler, constituye, tal vez, el mejor y más actualizado estudio sobre el mercado inmobiliario español.
HO- ¿Por qué razón no hay que comprar vivienda ahora?
Borja Mateo.- Porque, irremediablemente, continuará bajando: los precios actuales son aún de burbuja. Existen 3,1 millones de pisos vacíos, de los cuales 620.720 están en venta; 1,24 millones de pisos están en manos de constructores, de los cuales unos 900 mil están en venta: 1,3 millones de pisos en construcción; 80 mil pisos escriturados y no registrados; un crecimiento de población prevista para 2011-2020 por año de 124 mil personas; y la demanda es de un máximo de 250 mil unidades/año. Tenemos pisos para los próximos 15-16,5 años. En cuanto suban los tipos de interés ahogarán a todos aquellos incautos que se hayan comprado uno recientemente.
- ¿Cuándo será un buen momento? ¿Cuánto queda de crisis inmobiliaria?
Hasta 2015-2016, los pisos ni tocar. La crisis del mercado inmobiliario se agudizará en cuanto suban los tipos; las hipotecas subirán de precio, mermará la demanda, continuará saliendo oferta al mercado y los precios bajarán. Asimismo, ante la fuerte salida de pisos al mercado de alquiler, el mismo baja, haciéndolo mucho más interesante que la compra. Además, los precios de los alquileres sonrenegociables, los de los pisos, una vez adquiridos, no.
La crisis, entendida como bajada de los precios de los pisos, no acabará hasta, mínimo, 2014, más bien 2015-2016. Seamos realistas: hay que desmantelar el 90% de la agonía del sector mediante ayuditas (Plan de Vivienda 2009-2012) nos salen muy caras a todos.
- ¿Cuántos pisos tiene la banca?
Entre unos y otros la banca tiene 750-900 mil pisos en sus manos lo que incluye pisos en proyecto, con visado de obra, construidos y procedentes de desahucios
El ritmo de absorción dependerá de la voluntad de los constructores y bancos a amoldarse a la realidad. La subida de los tipos de interés, el conocimiento por parte de la población de lo que está realmente sucediendo en el mercado inmobiliario y lo que nos están ocultando acelerarán el proceso.
PortadaPortada- ¿Era el momento adecuado para suprimir la deducción fiscal? La eliminación encarece el coste final del pago de la casa hasta un 12% a las rentas medias y altas. ¿Qué te parece que el PP proponga reintroducirla?
Esa deducción nunca ha tenido que existir porque suponen regalar dinero a constructores e inmobiliarias: tenemos la obligación de que ellos mismos se paguen los caprichos, no podemos estar pagándoselos entre todos. La era del ladrillo se acabó y ya no volverá. El PP, como el PSOE de otras maneras, se empeñan en que la burbuja se reactive. Ahora lo que hace falte es el mercado funcione como lo ha de hacer, sin intervencionismos, y los precios de los pisos continúen bajando.
- ¿Por qué las estadísticas oficiales marcan sólo una caída del 3,5% del precio de los pisos, y del 13,1% acumulado?
Porque las realiza Atasa a la que pertenecen empresas tasadores: 12 de las 38 son propiedad directa de cajas y bancos y todos dependen en sus actividades de cajas y bancos. Reconocer el precio de mercado real de los pisos significa reconocer que muchos bancos/cajas en nuestro país no son viables. Respecto de los precios de mediados de 2006 los precios de los pisos han bajado, por lo menos, el 29% y continuarán bajando.
- ¿Hay alguna estadística que muestre el verdadero estado del sector?
Sí: la estadística Tecnocasa que se basa en precios de compra-venta efectiva en conjunción con Idealista, Fotocosa o El Preciómetro que son estadísticas que reflejan precios de salida (los que los vendedores desean obtener)
- ¿Cuáles han sido o son las peores mentiras del Gobierno en materia inmobiliaria? ¿Qué parte de culpa tienen el actual Ejecutivo y los gobiernos de Aznar en la burbuja y en la actual resaca de la vivienda?
Decir siempre, independientemente del momento en que nos halláramos, que era el idóneo para comprarse un piso, aunque ellos eran conscientes de que estaban siendo infieles a la verdad. Lo llevan haciendo desde 2003 negando la existencia de la burbuja inmobiliaria. Cuántas veces ha dicho Beatriz Corredor que era el momento idóneo para comprarse un piso? Beatriz ha hecho dolosamente mucho daño a mucha gente.
El actual Gobierno tiene la culpa de no poner sobre la mesa un plan dinámico y realista de desmantelamiento ordenado del sector. El PP de haberse opuesto por activa y pasiva a la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual. El que se lleva la palma es el Banco de España que ha demostrada una imprudencia extraordinaria y dejación de sus funciones todos estos años.
- ¿Hasta dónde dañará el ladrillo al sector financiero? ¿Puede quebrar algún banco?
A precios de mercado actuales un buen número de instituciones financieras de nuestro país no son viables, de eso no hay ninguna duda. Si tenemos en cuenta como impagado el crédito substándard (aquel correspondiente a aquellos que son insolventes y se mantiene con vida de forma artificial) un buen número de entidades tienen una tasa de mora del 14-15%. Con estas tasas y valores de recuperación en el ladrillo que estarán en crédito al promotor al 10% no hay quien aguante. Esto va para largo. Los bancos/cajas tiene en sus manos 750-900 mil pisos en cualquier estadio del proceso de construcción.
- ¿Se pueden cobrar los 325 mil millones de crédito promotor, sobre todo los alrededor de 100.000 millones en suelo?
El suelo sirve ahora para plantar girasoles. El Banco de España está permitiendo a bancos y cajas registrarlo en el balance a precio de burbuja y eso es una barbaridad. El Banco de España tiene una enorme responsabilidad en la situación del sector financiero y en la intervención del Fondo Monetario Internacional por imprudente. El volumen de créditos a la construcción (incluidos a residencial a particulares) es de 1,080 billones de euros, de los que el 11-13% son impagables (es decir 119 mil millones de euros) y el 75% irrecuperables. A precios de mercado, y sólo por los créditos al sector inmobiliario nuestro sistema tiene un agujero de unos 85 mil millones de euros.
- ¿Qué parte de culpa tiene el Banco de España del ‘enladrillamiento’ de las entidades financieras?
Culpables hemos sido todos: los bancos por un comportamiento imprudente, la gente por endeudarse en el pico hasta 13 veces su salario anual después de impuestos, los políticos de todo color por potenciar una industria con nada de valor añadido y el Banco de España por permitir que todo estos sucediera haciendo dejación total de sus funciones. Me llama la atención que mucha de la gente que nos ha llevado a esta situación siga en su puesto: los que han creado el problema no son los indicados para solucionarlo.
- ¿Cree que es suficiente la reestructuración que se ha hecho de las cajas de ahorros o, por el contrario, van a quebrar algunas más por la indigestión de la construcción residencial?
No es suficiente: poner a uno muy, muy enfermo con uno muy enfermo no da lugar a uno sano. Las fusiones son parte de la solución, pero no la solución en sí. La única solución es una recapitalización masiva del sistema y el reconocimiento de las pérdidas lo que nos lleva al FMI que es algo que se quiere evitar; por esta razón el proceso va para varios años.
- Los promotores son zombis actualmente, ¿qué porcentaje podrá sobrevivir?
España ha de eliminar el 90% de capacidad productiva residencial que tenía en 2005-2006.
- ¿Las refinanciaciones son un engaño, una patada hacia adelante o una estrategia de quiebra escalonada?
Las refinanciaciones, que son masivas en el sistema a través del crédito sub-stándard, son un reconocimiento que hacen los bancos que no pueden asumir la tasa real de mora que tiene porque les tiraría al precipicio, un reconocimiento de que, de decir la verdad, no son viables.
- El Banco Central Europeo amenaza con subir de nuevo los tipos de interés. ¿Será un golpe inasumible para las familias españolas o el sector inmobiliario?
El BCE no amenaza a nadie: hace su trabajo. Sin lugar a duda las subidas de tipos serán un muy duro golpe para los bancos y familias ya que aumentará los impagos. Es un muy mal momento para comprase un piso: hasta 2015-2016 ni tocar
- ¿Puede haber un sector que supla al inmobiliario en España como motor de la actividad? ¿Es posible un cambio de modelo?
A corto plazo no. Seamos serios con la realidad: el proceso de empobrecimiento que estamos viviendo es profundo y llevará al menos 10 años recuperar lo que hemos perdido.
- Si tuviera un piso a la venta…que haría?
Me lo quitaría de encima en cuando pudiera. En cuando suban los tipos y/o los bancos saquen sus pisos al mercado, la demanda se contraerá y los precios bajarán aún más. El que crea que los precios de los pisos van a subir vive en Marte.
-¿De qué forma puede saber si un piso está en mercado?
Me informo de a cuanto se vendió en 2005-2006 y aplico un descuento del 65-70% en grandes núcleos urbanos tales que el Gran Barcelona o Madrid; en zonas de veraneo el descuento ha de ser del 80-85%. También puedo verlo sabiendo el alquiler que el mercado da por ese piso o uno similar: en zonas urbanas no pagaría más de 18-20 anos de alquiler (como máximo) y en zonas de veraneo el 11-12 veces, no más. Comprar más caro es tirar el dinero por la ventana.
-¿Cómo define su libro?
Mi libro es una guía para que, quienes estén pensando en comprarse un piso o alquilarlo, puedan ahorrarse mucho dinero.
Sobre el autor
Borja Mateo estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena finalizando sus estudios en el año 2000. Además de dedicarse a la economía es traductor e intérprete jurado de alemán en España y en el Estado Federado de Baden-Württemberg.
Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres.
Borja Mateo es poseedor del distintivo de honor de la República de Austria.
El experto inmobiliario te ofrece las claves para comprar y alquilar barato en La verdad sobre el mercado inmobiliario español: calificado ya como el mejor y más actualizado estudio sobre este área, nos descubre lo que nos ocultan.
Borja Mateo nos descubre lo que nos ocultanBorja Mateo nos descubre lo que nos ocultanREDACCIÓN HO.- Durante el período 2000-2006, nuestro país vivió embarcado en una auténtica vorágine inmobiliaria que produjo que la media de los precios de los inmuebles superara 13 veces el salario de un trabajador. En el año 2007 tuvo lugar la famosa crisis financiera, la cual supuso un verdadero varapalo para el sector bancario internacional y, muy especialmente, para el nuestro. Las consecuencias en el mercado inmobiliario español no se hicieron esperar: se dejaron de vender pisos y los precios comenzaron a bajar.
En La verdad sobre el mercado inmobiliario español, el experto en mercado inmobiliario Borja Mateo nos ofrece las claves de lo que realmente está sucediendo en el mercado inmobiliario español, cuál es la situación real del sistema financiero español, sus consecuencias en el mercado inmobiliario y las causas de la quiebra de muchas entidades financieras. Nos introduce en la cabeza de los políticos, de los directivos de las cajas/bancos y de constructores/promotores/inmobiliarias, logrando averiguar lo que ellos saben y nunca nos dirán, así como los métodos que utilizan para inducirnos a error con decisiones muy beneficiosas para ellos, pero nefastas para el ciudadano.
Con más de 700 referencias bibliográficas. la obra, con la que Aprenderemos una serie de técnicas muy efectivas de negociación a la baja de precios de compra y de alquiler, constituye, tal vez, el mejor y más actualizado estudio sobre el mercado inmobiliario español.
HO- ¿Por qué razón no hay que comprar vivienda ahora?
Borja Mateo.- Porque, irremediablemente, continuará bajando: los precios actuales son aún de burbuja. Existen 3,1 millones de pisos vacíos, de los cuales 620.720 están en venta; 1,24 millones de pisos están en manos de constructores, de los cuales unos 900 mil están en venta: 1,3 millones de pisos en construcción; 80 mil pisos escriturados y no registrados; un crecimiento de población prevista para 2011-2020 por año de 124 mil personas; y la demanda es de un máximo de 250 mil unidades/año. Tenemos pisos para los próximos 15-16,5 años. En cuanto suban los tipos de interés ahogarán a todos aquellos incautos que se hayan comprado uno recientemente.
- ¿Cuándo será un buen momento? ¿Cuánto queda de crisis inmobiliaria?
Hasta 2015-2016, los pisos ni tocar. La crisis del mercado inmobiliario se agudizará en cuanto suban los tipos; las hipotecas subirán de precio, mermará la demanda, continuará saliendo oferta al mercado y los precios bajarán. Asimismo, ante la fuerte salida de pisos al mercado de alquiler, el mismo baja, haciéndolo mucho más interesante que la compra. Además, los precios de los alquileres sonrenegociables, los de los pisos, una vez adquiridos, no.
La crisis, entendida como bajada de los precios de los pisos, no acabará hasta, mínimo, 2014, más bien 2015-2016. Seamos realistas: hay que desmantelar el 90% de la agonía del sector mediante ayuditas (Plan de Vivienda 2009-2012) nos salen muy caras a todos.
- ¿Cuántos pisos tiene la banca?
Entre unos y otros la banca tiene 750-900 mil pisos en sus manos lo que incluye pisos en proyecto, con visado de obra, construidos y procedentes de desahucios
El ritmo de absorción dependerá de la voluntad de los constructores y bancos a amoldarse a la realidad. La subida de los tipos de interés, el conocimiento por parte de la población de lo que está realmente sucediendo en el mercado inmobiliario y lo que nos están ocultando acelerarán el proceso.
PortadaPortada- ¿Era el momento adecuado para suprimir la deducción fiscal? La eliminación encarece el coste final del pago de la casa hasta un 12% a las rentas medias y altas. ¿Qué te parece que el PP proponga reintroducirla?
Esa deducción nunca ha tenido que existir porque suponen regalar dinero a constructores e inmobiliarias: tenemos la obligación de que ellos mismos se paguen los caprichos, no podemos estar pagándoselos entre todos. La era del ladrillo se acabó y ya no volverá. El PP, como el PSOE de otras maneras, se empeñan en que la burbuja se reactive. Ahora lo que hace falte es el mercado funcione como lo ha de hacer, sin intervencionismos, y los precios de los pisos continúen bajando.
- ¿Por qué las estadísticas oficiales marcan sólo una caída del 3,5% del precio de los pisos, y del 13,1% acumulado?
Porque las realiza Atasa a la que pertenecen empresas tasadores: 12 de las 38 son propiedad directa de cajas y bancos y todos dependen en sus actividades de cajas y bancos. Reconocer el precio de mercado real de los pisos significa reconocer que muchos bancos/cajas en nuestro país no son viables. Respecto de los precios de mediados de 2006 los precios de los pisos han bajado, por lo menos, el 29% y continuarán bajando.
- ¿Hay alguna estadística que muestre el verdadero estado del sector?
Sí: la estadística Tecnocasa que se basa en precios de compra-venta efectiva en conjunción con Idealista, Fotocosa o El Preciómetro que son estadísticas que reflejan precios de salida (los que los vendedores desean obtener)
- ¿Cuáles han sido o son las peores mentiras del Gobierno en materia inmobiliaria? ¿Qué parte de culpa tienen el actual Ejecutivo y los gobiernos de Aznar en la burbuja y en la actual resaca de la vivienda?
Decir siempre, independientemente del momento en que nos halláramos, que era el idóneo para comprarse un piso, aunque ellos eran conscientes de que estaban siendo infieles a la verdad. Lo llevan haciendo desde 2003 negando la existencia de la burbuja inmobiliaria. Cuántas veces ha dicho Beatriz Corredor que era el momento idóneo para comprarse un piso? Beatriz ha hecho dolosamente mucho daño a mucha gente.
El actual Gobierno tiene la culpa de no poner sobre la mesa un plan dinámico y realista de desmantelamiento ordenado del sector. El PP de haberse opuesto por activa y pasiva a la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual. El que se lleva la palma es el Banco de España que ha demostrada una imprudencia extraordinaria y dejación de sus funciones todos estos años.
- ¿Hasta dónde dañará el ladrillo al sector financiero? ¿Puede quebrar algún banco?
A precios de mercado actuales un buen número de instituciones financieras de nuestro país no son viables, de eso no hay ninguna duda. Si tenemos en cuenta como impagado el crédito substándard (aquel correspondiente a aquellos que son insolventes y se mantiene con vida de forma artificial) un buen número de entidades tienen una tasa de mora del 14-15%. Con estas tasas y valores de recuperación en el ladrillo que estarán en crédito al promotor al 10% no hay quien aguante. Esto va para largo. Los bancos/cajas tiene en sus manos 750-900 mil pisos en cualquier estadio del proceso de construcción.
- ¿Se pueden cobrar los 325 mil millones de crédito promotor, sobre todo los alrededor de 100.000 millones en suelo?
El suelo sirve ahora para plantar girasoles. El Banco de España está permitiendo a bancos y cajas registrarlo en el balance a precio de burbuja y eso es una barbaridad. El Banco de España tiene una enorme responsabilidad en la situación del sector financiero y en la intervención del Fondo Monetario Internacional por imprudente. El volumen de créditos a la construcción (incluidos a residencial a particulares) es de 1,080 billones de euros, de los que el 11-13% son impagables (es decir 119 mil millones de euros) y el 75% irrecuperables. A precios de mercado, y sólo por los créditos al sector inmobiliario nuestro sistema tiene un agujero de unos 85 mil millones de euros.
- ¿Qué parte de culpa tiene el Banco de España del ‘enladrillamiento’ de las entidades financieras?
Culpables hemos sido todos: los bancos por un comportamiento imprudente, la gente por endeudarse en el pico hasta 13 veces su salario anual después de impuestos, los políticos de todo color por potenciar una industria con nada de valor añadido y el Banco de España por permitir que todo estos sucediera haciendo dejación total de sus funciones. Me llama la atención que mucha de la gente que nos ha llevado a esta situación siga en su puesto: los que han creado el problema no son los indicados para solucionarlo.
- ¿Cree que es suficiente la reestructuración que se ha hecho de las cajas de ahorros o, por el contrario, van a quebrar algunas más por la indigestión de la construcción residencial?
No es suficiente: poner a uno muy, muy enfermo con uno muy enfermo no da lugar a uno sano. Las fusiones son parte de la solución, pero no la solución en sí. La única solución es una recapitalización masiva del sistema y el reconocimiento de las pérdidas lo que nos lleva al FMI que es algo que se quiere evitar; por esta razón el proceso va para varios años.
- Los promotores son zombis actualmente, ¿qué porcentaje podrá sobrevivir?
España ha de eliminar el 90% de capacidad productiva residencial que tenía en 2005-2006.
- ¿Las refinanciaciones son un engaño, una patada hacia adelante o una estrategia de quiebra escalonada?
Las refinanciaciones, que son masivas en el sistema a través del crédito sub-stándard, son un reconocimiento que hacen los bancos que no pueden asumir la tasa real de mora que tiene porque les tiraría al precipicio, un reconocimiento de que, de decir la verdad, no son viables.
- El Banco Central Europeo amenaza con subir de nuevo los tipos de interés. ¿Será un golpe inasumible para las familias españolas o el sector inmobiliario?
El BCE no amenaza a nadie: hace su trabajo. Sin lugar a duda las subidas de tipos serán un muy duro golpe para los bancos y familias ya que aumentará los impagos. Es un muy mal momento para comprase un piso: hasta 2015-2016 ni tocar
- ¿Puede haber un sector que supla al inmobiliario en España como motor de la actividad? ¿Es posible un cambio de modelo?
A corto plazo no. Seamos serios con la realidad: el proceso de empobrecimiento que estamos viviendo es profundo y llevará al menos 10 años recuperar lo que hemos perdido.
- Si tuviera un piso a la venta…que haría?
Me lo quitaría de encima en cuando pudiera. En cuando suban los tipos y/o los bancos saquen sus pisos al mercado, la demanda se contraerá y los precios bajarán aún más. El que crea que los precios de los pisos van a subir vive en Marte.
-¿De qué forma puede saber si un piso está en mercado?
Me informo de a cuanto se vendió en 2005-2006 y aplico un descuento del 65-70% en grandes núcleos urbanos tales que el Gran Barcelona o Madrid; en zonas de veraneo el descuento ha de ser del 80-85%. También puedo verlo sabiendo el alquiler que el mercado da por ese piso o uno similar: en zonas urbanas no pagaría más de 18-20 anos de alquiler (como máximo) y en zonas de veraneo el 11-12 veces, no más. Comprar más caro es tirar el dinero por la ventana.
-¿Cómo define su libro?
Mi libro es una guía para que, quienes estén pensando en comprarse un piso o alquilarlo, puedan ahorrarse mucho dinero.
Sobre el autor
Borja Mateo estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena finalizando sus estudios en el año 2000. Además de dedicarse a la economía es traductor e intérprete jurado de alemán en España y en el Estado Federado de Baden-Württemberg.
Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres.
Borja Mateo es poseedor del distintivo de honor de la República de Austria.
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