El comprador de pisos muy mal informado
Desde el pico de precios de la burbuja inmobiliaria, los precios de los pisos ya han bajado el 48%
Entre pisos vacíos, en construcción o en alquiler, existen un total de
entre 6,1 a 8,5 millones. La demanda anual de vivienda se sitúa en las
130.000-170.000 unidades con lo que tenemos un «stock» de pisos que
tardará años en ser digerido. No nos engañemos: los actuales precios de
los pisos son aún de burbuja.
Entonces, ¿cuáles son las razones por las que, falsamente, mucha gente
se cree que es el momento adecuado para comprarse una casa?
Razones para negar la realidad:
•“Entiendo mejor que nadie
la formación de los precios” o “Soy capaz de prever que los precios de
los pisos subirán dentro de poco”
El que piensa así cree que, a pesar de la magnitud de las fuerzas que
empujan los precios a la baja, tiene la capacidad sobrehumana de
detectar el piso cuyo precio se estabilizará próximanente. Se olvida de
una cosa: en Economía, el mayor aliado es la tendencia intrínseca del
mercado. Es casi imposible hacerlo mal en ningún mercado cuando la
dinámica es positiva; de la misma forma no es factible, comprar una
vivienda cuyo precio suba cuando el conjunto de fuerzas económicas hacen
que los precios bajen.
En estos momentos la probabilidad de adquirir un piso cuyo precio no
baje, es la misma que de que a uno le toque el Gordo de Navidad.
•“La zona por la que me intereso es distinta y la corrección ya ha finalizado”
La bajada de los precios del mercado inmobiliario afecta a todas las
zonas en mayor o menor medida. El menor acceso al crédito, el
envejecimiento de la poblacion, el conocimiento cada día mayor del
mercado que tienen los compradores, o la salida masiva de pisos son
similares para todas las zonas. Es correcto decir que a unas zonas les
afectan menos que otras, pero diametralmente opuesto a la realidad, es
creer que una zona en concreto es capaz de escapar de las bajadas
generalizadas.
Argumentos para no pensar que los precios han tocado fondo:
•“Los bancos van a comenzar a prestar dentro de poco y los precios se dispararán”
La realidad es bien distinta: los bancos no tienen ahora capacidad para
conceder crédito. La reforma de Basilea III significa un gran cambio en
la manera de gestionar el crédito que los bancos y cajas conceden que
conlleva menos préstamos a un precio más caro.
•“Ningún potencial vendedor está dispuesto a regalar sus piso”
Ningún comprador ni vendedor creyó nunca posible que los precios de los
pisos bajarían, algo que finalmente sucedió. Aquellos precios que, a día
de hoy parecen chollos, en unos años serán considerados muy caros.
El ultimo engaño del que la gente se ha de deshacer es la falacia de que
los precios no van a bajar más. Solo cuando el número de transacciones
inmobiliarias se recuperen se podrá decir que los precios han tocado
fondo: para que esto suceda, los precios han de bajar aún mucho más.
•
“Nadie va a vender a un precio menor al que compró en su momento” o “El
precio de venta del piso está al nivel del precio de construcción”
Cuanto más se espere a vender, a menor precio se hará. El que tiene
ahora la sartén por el mango, son el comprador y el inquilino. La salida
masiva de piso de primera mano y de segunda mano al mercado de
alquiler, hace que los precios de los mismos bajen. Al bajar los precios
de los alquileres, también lo hacen los de las valoraciones de las
casas: el precio que se paga por un árbol que da menos frutos baja según
lo haga el nivel de los mismos.
El hecho de que el precio del suelo se haya desplomado respecto el
precio de pico, hace que la construcción sea ahora mucho más barata que
durante la burbuja inmobiliaria. Por esta razón es perfectamente
factible, y de hecho norma general, que el precio de mercado del
inmueble sea muy inferior al precio de construcción del mismos y la obra
nueva sera cada día más barata según los bancos sigan sacando suelo con
precios a la baja.
• “Nadie va ser tan poco listo de vender por debajo de la hipoteca”
Mucha gente se conformaría con poder vender al precio de la deuda que
tiene. El precio de compra actual es inferior (el 20%) al de un año, y
mucho más caro que lo que se venderá/comprará en doce meses. El solo
debate de la dación en pago, hace que los bancos aumenten los requisitos
de solvencia con lo que se reduce el mismo, disminuye la demanda, y los
precios bajan.
• “En mi zona a nadie le hace falta vender así que ya no bajarán más”
Una tasa de paro que llegará al 27% en 2013, afecta a todo el mundo: al
pobre y al rico. Según se constatan transacciones que tienen lugar a un
precio inferior al de la transacción anterior, el futuro comprador exige
descuentos respecto a la última venta. Mientras que la oferta aumente y
la demanda disminuya, esta dinámica se intensifica.
Las creencias más extendidas:
•“Me lo financia el banco, así que tiene que ser un chollo”
Si los vendedores pudieran, existirían hipotecas a 200 años. Pensar que
esto es correcto, significa que, a tipos de interés cero, el valor de un
capital actualizado es infinito, algo que es una contradicción en sí
mismo.
Los bancos realizan un trueque fantastico. Los pisos que los
constructores les han entregado como pago por sus deudas, y que eran el
único límite de la responsabilidad de esas empresas, se los encasquetan a
los pequeños compradores. Estos últimos, a su vez, se comprometen a una
garantía real (=el piso), a la que añaden la personal (=todos su bienes
presentes y futuros), y un avalista.
•“Tras un ciclo de bajadas de los precios seguro que viene uno de subidas”
En la situación actual, y con una potencial oferta que supera en 63
veces la demanda anual de viviendas, el ciclo de bajadas puede durar
perfectamente, veinte años desde 2006.
•“Para qué alquilar, si puedo comprar. Alquilar es tirar el dinero”
Error. De la misma forma que alquilar es un gasto, también lo es el pago
de interés, mucho más, cuando se trata de adquirir un bien cuyo valor
de mercado cae constantemente.
Teniendo en cuenta unos gatos de transacciones del 7%, una bajada del
precio de los pisos del 10% durante los próximos 12 meses, una hipoteca
del 1,5% y un alquiler del 3% respecto al precio del piso de compra,
solo durante el primer año, el que compra ha perdido el 14,3% del precio
de adquisición de la vivienda de más que quien alquila (que sólo pierde
el 3%).
Lo mejor ahora es demorar al máximo la adquisición del piso, alquilar,
renegociar el alquiler ya existente y esperar a que los precios de los
pisos bajen aún más.
• “Los precios se están estabilizando y comenzarán a subir dentro de poco”
A finales de 2012, cuando aumentó la demanda de forma artificial como
consecuencia de la eliminación de la desgravación por adquisición de
vivienda habitual y la subida del IVA, no solo los precios no dejaron de
bajar, sino que su desmoronamiento se aceleró aún más. El periodo de
mayores bajadas los viviremos en 2013.
• “El que no compra es un desgraciado. Comprarse un piso es una señal social de éxito”
Desgraciados on los que creyeron que los precios de los pisos nunca
bajarían y son cadáveres crediticios La mejor forma que tiene el
ciudadano de no empobrecerse, es informándose de lo que le está
sucediendo, pocos entienden, muy pocos quieren explicar y nadie quiere
entender.
*Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad
sobre el Mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack
inmobiliario” (Editorial Manuscritos) BorjaMateo.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario