la mejor estrategia para vender es poner un precio razonable.. pero claro.. alguien puesto a dedo, y cobrando medio millón (de Euros) anual no está ahí para vender, justo lo contrario..
Las tres estrategias comerciales de Sareb para vender su carga
Apenas seis meses después de su nacimiento, lo que equivale a un 3,33%
de su vida útil, el ‘banco malo’ ha desarrollado mínimamente los tres
pilares de su estrategia comercial. Tres vías que, en los próximos 14
años y medio, le deben permitir deshacerse de más de 197.00 activos,
entre inmuebles y créditos, adquiridos a las entidades nacionalizadas y
asistidas por valor de más de 50.00 millones de euros. Y a ser posible
de forma rentable.
Por eso, aunque originalmente se pensó que el grueso de la actividad
comercial estaría focalizada en los grandes fondos de inversión, la
presidenta de Sareb, Belén Romana, no tardó en defender que la sociedad
aprovecharía todos los canales posibles de venta, lo que incluye el
minorista, el mayorista y el de activos singulares. En paralelo, además,
el plan de negocio del banco malo recoge planes de alquiler para los
pisos con menos posibilidades de venta, así como la demoliciones y el
desarrollo de promociones sin terminar. Cada canal cuenta con sus
particularidades y su público objetivo, estas son sus principales
características y logros:
1. Vivienda para particulares
Considerada inicialmente como una vía marginal, la comercialización de
inmuebles entre familias se ha convertido en el principal motor de la
actividad comercial de Sareb en sus primeros meses. La gestion de los
inmuebles y su comercialización entre particularse ha sido subcontratada
por un año a las entidades que cedieron los activos, quienes conocen
bien la cartera y tienen la llave de la financiación. Entre febrero y
mayo, las firmas han cerrado la venta de 550 viviendas, han puesto en
marcha 800 operaciónes más pendientes de escriturar y han registrado
ofertas preliminares de compra sobre otras 2.200. La actividad en dicho
periodo ha generado unos ingresos de 500 millones de euros para Sareb,
si bien esta cuantía incluye tanto la venta de pisos como la
recuperación de créditos.
2. Paquetes para inversores
La principal apuesta de Sareb, sin embargo, está puesta en el atractivo
que pueda generar entre los inversores la compra de paquetes de activos,
inmobiliarios o crediticios, a la carta. El modelo permite agruparlos
en los llamados FAB (fondos de activos bancarios), instrumentos de
inversión colectiva con una fiscalidad muy ventajosa:durante los 15 años
de vida de Sareb solo tributan al 1% y los inversores no residentes,
incluidos los que actúen desde paraisos fiscales, estarán exentos de las
retenciones por beneficios.
Pese a ello, de momento Sareb solo ha logrado apuntalar medianamente una
gran operación, conocida como “proyecto toro”. Se trata de la venta,
aún por cerrar, de un paquete de inmuebles de 200 millones repartido
fundamentalmetne entre Andalucía y Valencia, a un grupo de fondos
internacionales. Este tipo de transacciones se negocian directamente con
Sareb, si bien las entidades cedentes o la banca de inversión, pueden
proporcionar una buena puerta de entrada. Fuentes del capital riesgo
asumen que si no se dan más operaciones similares se debe
fundamentalmente a una cuestión de precios. Y en cuanto al crédito para
los compradores, Sareb ha firmado recientemente un acuerdo con Santander
por el que financiará las adquisiciones de fondos de activos bancarios,
además de conceder hipotecas a particulares, a un interés a partir de
euríbor más 2,25 puntos.
3. Activos singulares
No todo son pisos, solares y créditos a promotores en la cartera de
Sareb. Pasado el filtro por el que se incorporaban al banco malo activos
de un valor superior a los 100.000 euros, también figura una serie de
activos singulares, desde hoteles, centros comerciales y oficinas hasta
residencias de lujo, con cuya compra ahora se puede lograr el permiso de
residencia si el precio supera los 500.000 euros. Eso sí, al tratarse
de activos únicos, singulares, no se incluyen en los denominados FAB y
su compra se negocia directamente con Sareb.
No hay comentarios:
Publicar un comentario