el objetivo del "banco malo" SAREB no es vender viviendas, el objetivo es limpiar el balance de los bancos (que le traspasan los pisos a precios sobre-valorados, de fantasía), al mismo tiempo que intentan mantener el precio (sobre-valorado) de los pisos.. porque ya se sabe que "la vivienda nunca baja" y que "la vivienda es la mejor inversión".. así que van contra el viento (muy propio en un país de imbéciles), entorpeciendo el ajuste natural de precios, a costa de impuestos y tasas, y desempleo..
evidentemente a la dirección del SAREB le importa entre poco y nada la venta de pisos, ellos ya cobran un sueldo -indecente- por tan ardua labor,
el valor actual de muchas de esas propiedades es 0, CE-RO, porque suponen unos gastos, y no conllevan ningún tipo de ingreso.. por lo que su valor es 0..
Sareb necesitará ampliar capital en 2014 al ritmo actual de venta de viviendas
El banco malo (Sareb) ha vendido sólo 550 viviendas en los primeros tres meses
del año. A este ritmo, no conseguirá más de 250 millones por ventas de
activos, con lo que probablemente sufrirá una pérdida cercana a los
500 millones en 2013, según fuentes conocedoras de la situación. Si
esto se confirma, el capital de la sociedad -1.008 millones- se
reducirá a la mitad para absorber dichas pérdidas. Y, salvo que 2014
sea un ejercicio mucho mejor en el que lo beneficios permitan
recapitalizar la entidad, será necesaria una ampliación de capital el próximo año en la que el vehículo que preside Belén Romana tendrá bastantes dificultades para convencer a sus actuales accionistas.
Las ventas anunciadas esta semana están a años luz de las 7.528
viviendas que contempla el plan de negocio revisado de Sareb para el
primer año. Con una estimación de que el ritmo actual se mantenga en el
resto del año -lo cual no será fácil teniendo en cuenta que la segunda
mitad del año es más floja que la primera en el mercado inmobiliario-,
se pueden estimar una ventas de 2.200 unidades. Suponiendo que se
vendan al precio medio de 129.000 euros que estima el citado plan,
elaborado por KPMG -algunas fuentes aseguran que se están vendiendo muy
por debajo-, los ingresos por venta de inmuebles alcanzarían como mucho 280 millones.
El banco malo precisa que no se pueden extrapolar las ventas del
primer trimestre porque no es la velocidad de crucero y las operaciones
están creciendo de forma exponencial; asimismo, no incluyen eventos como el SIMA o el Barcelona Meeting Point.
Con esos ingresos no basta para evitar unas importantes pérdidas.
Según las fuentes consultadas, Sareb obtendrá unos ingresos de unos
1.200 millones este año por devolución de los préstamos promotores, que
suponen el 75% del activo del banco malo. De ese dinero, como mucho
unos 800 millones son intereses, mientras que el resto será devolución
de principal, que supone flujo de caja pero no cuenta para la cuenta de
resultados. Frente a ello, los gastos de la sociedad, entre operativos
y los financieros de su elevadísima deuda, ascienden a unos 1.700
millones. En consecuencia, debe conseguir otros 900 millones por venta de activos para evitar las pérdidas, sin contar con la depreciación del valor de los activos.
De hecho, el plan de negocio estima que las ventas de viviendas
alcanzarán 933 millones en 2013. Pero para llegar a esas cifras,
debería acelerar notablemente las ventas de pisos respecto al primer
trimestre. Y también poner en marcha las colocaciones de grandes paquetes de activos a inversores mayoristas. Sin embargo, esta operativa va muy despacio después de que Sareb diera marcha atrás en su primera gran venta -el llamado project bull,
formado por 38 desarrollos de vivienda valorados en 220 millones-
cuando lo tenía casi cerrado para montar una subasta con más
participantes, tal como adelantó El Confidencial.
Dificultades para ampliar capital
Si no se produce esa aceleración ni tampoco hay muchas colocaciones
mayoristas, es perfectamente creíble un desfase de en torno a 500
millones, frente a la reducida pérdida de 47 millones para 2013 que
contempla el citado plan. Un resultado negativo de esta magnitud se comería la mitad del capital actual
con que cuenta Sareb, de 1.008 millones, tan sólo el 2% de sus activos
de 50.449 millones. En ese caso, el banco malo se vería forzado a
ampliar capital el próximo año, salvo que en 2014 sea capaz de generar
un beneficio suficiente para reponer el capital consumido, algo que ni
siquiera contempla su plan, que prevé un beneficio de 63 millones en ese
ejercicio.
Y ahí se encontrará con dificultades, puesto que algunos de sus accionistas no querrán invertir más en el vehículo.
Concretamente, algunas aseguradoras han asegurado en privado que no
están dispuestas a poner más dinero porque ellas no han sido parte del
problema y querrían serlo de la solución, pero elevar su inversión
después de asumir pérdidas reduciría su rentabilidad. En el capital de
Sareb están actualmente Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente,
Axa, Generali, Zurich, Reale, Pelayo, Asisa y Santa Lucía. Asimismo,
algunos de los bancos presentes pueden repensarse su participación -en
línea con el rechazo manifestado por BBVA- y diluirse en dicha
ampliación. Y tampoco sería plato de gusto para el FROB, principal
accionista de Sareb con el 45%.
La lentitud de Sareb exaspera al mercado
"El problema es que todo va muy despacio en Sareb, no toman decisiones y
pretenden montar una subasta para vender cualquier activo, y así
pueden tardar mucho más de 15 años en liquidarlos todos", opina un
asesor de inversiones inmobiliarias, que pone precisamente el ejemplo
del proyecto bull. Otra fuente añade que "el miedo de Belén Romana es vender por debajo de lo que valen sus activos;
por eso ha encargado una valoración pormenorizada y por eso también
quiere hacerlo todo con procedimientos competitivos, no sea que haya
alguien dispuesto a pagar más".
Este temor se traduce en la exigencia de un sobreprecio mínimo del 25% sobre el valor de transferencia
de los inmuebles, como también adelantó este medio, lo que hace que
muchos pisos sean más caros ahora que cuando estaban en manos de las
cajas que los han traspasado. "Con un margen del 25% no corres el riesgo
de que te acusen de malvender", según una de las fuentes. Y choca con la estrategia de los bancos malos de otros países, que optaron por vender a toda velocidad los activos a cualquier precio para liquidarlos cuanto antes.
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