20130606

Sareb necesitará ampliar capital en 2014 al ritmo actual de venta de viviendas

el objetivo del "banco malo" SAREB no es vender viviendas, el objetivo es limpiar el balance de los bancos (que le traspasan los pisos a precios sobre-valorados, de fantasía), al mismo tiempo que intentan mantener el precio (sobre-valorado) de los pisos.. porque ya se sabe que "la vivienda nunca baja" y que "la vivienda es la mejor inversión".. así que van contra el viento (muy propio en un país de imbéciles), entorpeciendo el ajuste natural de precios, a costa de impuestos y tasas, y desempleo..

evidentemente a la dirección del SAREB le importa entre poco y nada la venta de pisos, ellos ya cobran un sueldo -indecente- por tan ardua labor,

el valor actual de muchas de esas propiedades es 0, CE-RO, porque suponen unos gastos, y no conllevan ningún tipo de ingreso.. por lo que su valor es 0..



Sareb necesitará ampliar capital en 2014 al ritmo actual de venta de viviendas



El banco malo (Sareb) ha vendido sólo 550 viviendas en los primeros tres meses del año. A este ritmo, no conseguirá más de 250 millones por ventas de activos, con lo que probablemente sufrirá una pérdida cercana a los 500 millones en 2013, según fuentes conocedoras de la situación. Si esto se confirma, el capital de la sociedad -1.008 millones- se reducirá a la mitad para absorber dichas pérdidas. Y, salvo que 2014 sea un ejercicio mucho mejor en el que lo beneficios permitan recapitalizar la entidad, será necesaria una ampliación de capital el próximo año en la que el vehículo que preside Belén Romana tendrá bastantes dificultades para convencer a sus actuales accionistas.

Las ventas anunciadas esta semana están a años luz de las 7.528 viviendas que contempla el plan de negocio revisado de Sareb para el primer año. Con una estimación de que el ritmo actual se mantenga en el resto del año -lo cual no será fácil teniendo en cuenta que la segunda mitad del año es más floja que la primera en el mercado inmobiliario-, se pueden estimar una ventas de 2.200 unidades. Suponiendo que se vendan al precio medio de 129.000 euros que estima el citado plan, elaborado por KPMG -algunas fuentes aseguran que se están vendiendo muy por debajo-, los ingresos por venta de inmuebles alcanzarían como mucho 280 millones. El banco malo precisa que no se pueden extrapolar las ventas del primer trimestre porque no es la velocidad de crucero y las operaciones están creciendo de forma exponencial; asimismo, no incluyen eventos como el SIMA o el Barcelona Meeting Point.

Con esos ingresos no basta para evitar unas importantes pérdidas. Según las fuentes consultadas, Sareb obtendrá unos ingresos de unos 1.200 millones este año por devolución de los préstamos promotores, que suponen el 75% del activo del banco malo. De ese dinero, como mucho unos 800 millones son intereses, mientras que el resto será devolución de principal, que supone flujo de caja pero no cuenta para la cuenta de resultados. Frente a ello, los gastos de la sociedad, entre operativos y los financieros de su elevadísima deuda, ascienden a unos 1.700 millones. En consecuencia, debe conseguir otros 900 millones por venta de activos para evitar las pérdidas, sin contar con la depreciación del valor de los activos.

De hecho, el plan de negocio estima que las ventas de viviendas alcanzarán 933 millones en 2013. Pero para llegar a esas cifras, debería acelerar notablemente las ventas de pisos respecto al primer trimestre. Y también poner en marcha las colocaciones de grandes paquetes de activos a inversores mayoristas. Sin embargo, esta operativa va muy despacio después de que Sareb diera marcha atrás en su primera gran venta -el llamado project bull, formado por 38 desarrollos de vivienda valorados en 220 millones- cuando lo tenía casi cerrado para montar una subasta con más participantes, tal como adelantó El Confidencial.


Dificultades para ampliar capital



Si no se produce esa aceleración ni tampoco hay muchas colocaciones mayoristas, es perfectamente creíble un desfase de en torno a 500 millones, frente a la reducida pérdida de 47 millones para 2013 que contempla el citado plan. Un resultado negativo de esta magnitud se comería la mitad del capital actual con que cuenta Sareb, de 1.008 millones, tan sólo el 2% de sus activos de 50.449 millones. En ese caso, el banco malo se vería forzado a ampliar capital el próximo año, salvo que en 2014 sea capaz de generar un beneficio suficiente para reponer el capital consumido, algo que ni siquiera contempla su plan, que prevé un beneficio de 63 millones en ese ejercicio.

Y ahí se encontrará con dificultades, puesto que algunos de sus accionistas no querrán invertir más en el vehículo. Concretamente, algunas aseguradoras han asegurado en privado que no están dispuestas a poner más dinero porque ellas no han sido parte del problema y querrían serlo de la solución, pero elevar su inversión después de asumir pérdidas reduciría su rentabilidad. En el capital de Sareb están actualmente Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Axa, Generali, Zurich, Reale, Pelayo, Asisa y Santa Lucía. Asimismo, algunos de los bancos presentes pueden repensarse su participación -en línea con el rechazo manifestado por BBVA- y diluirse en dicha ampliación. Y tampoco sería plato de gusto para el FROB, principal accionista de Sareb con el 45%.


La lentitud de Sareb exaspera al mercado

"El problema es que todo va muy despacio en Sareb, no toman decisiones y pretenden montar una subasta para vender cualquier activo, y así pueden tardar mucho más de 15 años en liquidarlos todos", opina un asesor de inversiones inmobiliarias, que pone precisamente el ejemplo del proyecto bull. Otra fuente añade que "el miedo de Belén Romana es vender por debajo de lo que valen sus activos; por eso ha encargado una valoración pormenorizada y por eso también quiere hacerlo todo con procedimientos competitivos, no sea que haya alguien dispuesto a pagar más".

Este temor se traduce en la exigencia de un sobreprecio mínimo del 25% sobre el valor de transferencia de los inmuebles, como también adelantó este medio, lo que hace que muchos pisos sean más caros ahora que cuando estaban en manos de las cajas que los han traspasado. "Con un margen del 25% no corres el riesgo de que te acusen de malvender", según una de las fuentes. Y choca con la estrategia de los bancos malos de otros países, que optaron por vender a toda velocidad los activos a cualquier precio para liquidarlos cuanto antes.

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