lo que nos contaban hace 3 años (alguna cosa acertó.. pero ahora falta que lo que contaba lo hiciera con la intención de engañar a los pocos que aún tenían dinero).. pero lo cierto es que el mismo discurso (corre que se acaban) lo ha estado realizando el Gobierno y todos los actores económicos.. siempre era "el mejor momento para comprar".. nadie tenía (o no querían que se supiera) la más remota idea del momento que se vivía.. a veces se olvidan las cosas básicas: un pisito de obrero no puede costar más que lo que un obrero pueda pagar (y un obrero tiene otros gastos.. no hay que considerar toda la nómina)..
echavarren: "dentro de 3 años nos tiraremos de los pelos por no haber invertido ahora"
Jueves, 19 Noviembre, 2009
Mikel Echavarren, consejero delegado de irea, habla abiertamente en una entrevista para idealista news sobre la situación del sector inmobiliario español. cree
que el mercado residencial ya ha iniciado la recuperación pero que las
compañías inmobiliarias tardarán unos 3 años en ver la luz. además, critica las estadísticas oficiales de la vivienda, como factor perjudicial para el sector y opina que el precio de la vivienda ha tocado fondo
pregunta: ¿qué es irea?
respuesta: somos una boutique de asesoramiento financiero y estratégico, no una consultora inmobiliaria, especializada en los sectores inmobiliario,
constructor y hotelero aunque ahora nos hemos especializado en
reestructuraciones financieras de diversos sectores. no estamos
interesados en gestionar la venta de cartera de suelo o pisos, pues
creemos que no hay compradores para eso. lo que hacemos es vender
activos inmobiliarios durante los procesos de reestructuración a las
entidades financieras. llevamos ya 2.400 millones de euros de activos
inmobiliarios vendidos
p: ¿cree que hay oportunidades de inversión en el sector inmobiliario español?
r: creo que sí que hay pero arriesgadas. probablemente dentro de tres años nos tiraremos de los pelos por no haber aconsejado a inversores a invertir ahora.
en el mercado de oficinas y centros comerciales no hay muchas
oportunidades porque aún no se ha hecho el ajuste de las rentas de los
inmuebles y hay poco producto. en cambio, en otros sectores, como el
residencial, el ajuste ya se ha hecho y muy fuerte y rápido. el
perfil ideal dentro del sector inmobiliario es el de inversor
oportunista que compra activos con la deuda que ya tienen los bancos,
una especie de capital riesgo inmobiliario
p: ¿el precio de la vivienda y del suelo ha tocado fondo?
r: el precio de la vivienda tocó fondo hace tiempo, ya ha bajado todo lo que tenía que bajar.
y el precio del suelo ha caído más rápidamente que el de la vivienda
aunque quizás pueda descender algo más. exclamamos en el desierto que
las estadísticas de precios del gobierno no valen para nada y están
haciendo mucho daño al sector y a la visión que tienen los analistas
internacionales sobre el país porque piensan que somos idiotas. en eeuu y
reino unido el precio ha caído ya en torno al 20% desde máximos y en
cambio en españa sólo hemos bajado un 8%. nosotros trabajamos para cerca
de 28 compañías inmobiliarias reestructuradas y ves que el tasador le
ha rebajado los activos en dos años un 30% y luego el banco compra esos
activos con un descuento del 10%-15% sobre el valor de tasación
p: ¿cree que hay activos inmobiliarios invendibles en el sector residencial?
r: sí. lo que hay es un stock de suelo que jamás se venderá, es decir,
que se venderá dentro de 10 años. hay zonas en españa donde los planes
urbanísticos están pensados para una invasión extraterrestre, zonas en
almería, murcia o alicante. hay sobredosis de suelo y dormirá en el
almacén de los bancos durante muchos años. en cambio, el stock de viviendas terminará absorbiéndose más pronto
p: ¿hay demanda real de vivienda actualmente?
r: sí, se están vendiendo bastantes viviendas. nos tendríamos que situar en algo más de 200.000 viviendas al año.
lo que se vende mal es sobre plano, te arriesgas a que el promotor y
constructor vayan a concurso de acreedores. es buen momento para comprar
viviendas terminadas y con el euribor al 1,24%. el año que viene no
estarán más baratas. y cuando empiece a subir el precio lo hará a razón
del 10% al año
p: ¿cómo puede reactivarse de nuevo el sector inmobiliario en españa?
r: ya se está reactivando el sector residencial pero no las compañías inmobiliarias que no verán la luz hasta dentro de tres años,
lo tienen muy negro. clientes nuestros nos dicen que este verano han
vendido mucho y algunos bancos nos dicen que han tenido este verano más
solicitudes de hipotecas que en todo 2009. además, creemos que los promotores ya han llegado al mínimo posible en cuanto a precios de venta. hay financiación hipotecaria, poca, pero en 2008 no la había, y este año sí. y el coste de la hipoteca es bajo. y parece que el futuro no va a ir a peor.
la recuperación se está produciendo ya aunque en las estadísticas
oficiales comiencen a verse en el primer semestre de 2010. en cuanto
haya un convencimiento generalizado de que las cosas van a mejor, los
precios de las viviendas dejarán de caer y empezarán a subir
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