Los diez mitos ms extendidos sobre el mercado hipotecario español
El Congreso debate este martes la admisión a trámite de la Iniciativa
Legislativa Popular (ILP) presentada por la Plataforma de Afectados por
la Hipoteca (PAH). Dicho proyecto incluye la posibilidad de aplicar la
dación en pago con carácter retroactivo para saldar deudas hipotecarias,
siempre y cuando se trate de una vivienda habitual.
La PAH y, en concreto, su portavoz, la polémica Ada Colau, argumentan
que la normativa vigente es "injusta" y "criminal" por permitir los
desahucios y exigir la deuda pendiente si la subasta del bien no cubre
el importe de la hipoteca. Sin embargo, en torno a este debate ha
surgido una serie de mitos y falacias muy extendidas. La Fundación de
Estudios Financieros (FEF) desmonta algunos de estos mantras en su
Informe sobre el mercado hipotecario español, publicado el lunes.
1. La Ley Hipotecaria funciona
En primer lugar, la normativa vigente "ha cumplido con la fuerte demanda
de adquisición de vivienda de la sociedad española en los últimos
años". El mercado hipotecario "ha funcionado bien históricamente", ya
que la capacidad de acceso a la vivienda ha estado "casi asegurada, con
un coste de financiación bajo para los estándares internacionales".
Así, el 83% de las familias españolas son propietarias de su vivienda
habitual, en comparación con el 73% de la media europea y el 70% de
Reino Unido. Mientras, la media de familias españolas propietarias que
cargan con una hipoteca es del 35% frente al 27% de la media de la UE y
al 45% de las familias británicas.
2. El problema es el paro, no la Ley
Por otro lado, si bien es cierto que el problema de los desahucios ha
aumentado en los últimos años, ello es consecuencia de la crisis
económica y, más concretamente, del elevado paro que sufre España (tasa
de 26%, casi seis millones de parados y 1,8 millones de familias con
todos los miembros sin trabajo).
El desempleo es lo que dificulta el pago de las deudas, no el mercado
hipotecario. De ahí que, según estos expertos, el Gobierno debería
adoptar "medidas sociales" para paliar esta situación, no reformar la
Ley Hipotecaria de forma "precipitada", lo cual "podría tener
importantes y negativas consecuencias".
3. El número de desahucios es muy inferior
En cuanto al problema concreto de los desahucios, el informe recuerda
que la morosidad hipotecaria sigue siendo baja (apenas 3,4%) frente a la
tasa general de la banca (11,4%). En este sentido, advierte de que las
estadísticas disponibles "no permiten cuantificar la verdadera magnitud
del problema".
La estadística de desahucios que elabora el Consejo General del Poder
Judicial (CGPJ) incluye los desalojos, voluntarios o forzosos, en todo
tipo de inmuebles, desde fincas rústicas o urbanas, hasta locales
comerciales o primeras, segundas y terceras viviendas, etc. Además,
también incluyen los desahucios por impago de alquiler. Los desahucios
de primera vivienda no superan los 15.000 casos desde 2008.
4. El banco no quiere quedarse con la casa
Por otro lado, cabe recordar que, en todo caso, el desahucio se produce
tras un largo proceso de negociación entre la entidad bancaria y el
deudor. La Asociación Española de Banca (AEB) ha reconocido más de
400.000 casos de renegociación de hipotecas desde que comenzó la crisis,
lo cual refleja que lo último que quiere la entidad es quedarse con la
casa.
5. Los títulos hipotecarios son clave
Por si fuera poco, el mercado hipotecario, a través de la emisión de
cédulas y bonos, constituye, hoy por hoy, la principal vía de
financiación exterior de las entidades españolas, con cerca de 500.000
millones de euros.
6. Normativa similar a la de la UE
El sistema español es muy parecido al del resto de países europeos, tal y
como certificó la Federación Hipotecaria Europea (European Mortgage
Federation) en 2007. En general, los principios subyacentes son iguales o
muy similares al del resto de Europa, siendo las principales
diferencias las que se derivan de su aplicación real, es decir, el
tiempo, el nivel de los costos, la autoridad competente, etc.
7. La dación en pago no existe en la UE
Aunque se ha extendido la idea de que la dación en pago es un mecanismo
que existe en todos los países menos en España, "eso es absolutamente
falso", aclara la FEF: "La dación en pago no existe como tal en ningún
país de la Unión Europea".
De hecho, en casi todos rige el "principio de responsabilidad
patrimonial universal". En Europa, al igual que en España, se adquiere
una "deuda personal" cuando se firma una hipoteca. Es decir, se contrae
la obligación de pagar íntegramente la deuda con la garantía personal
del deudor. Lo que sí existe en otros países europeos, a diferencia de
España, son fórmulas para aliviar la carga a las familias que no pueden
pagar. Son las llamadas "leyes de segunda oportunidad", que, en última
instancia, hacen que el banco acabe aceptando la dación en pago con más
facilidad que en España.
8. Dación en pago, limitada en EEUU
Otro de los grandes mitos es que la dación en pago se aplica en todo
EEUU. Esta fórmula tan sólo existe en once estados (Alaska, Arizona,
California, Iowa, Minnesota, Montana, Nevada, N. Dakota, Oregon,
Washington y Wisconsin). Sin embargo, no evita el desahucio, tan sólo
permite saldar la deuda mediante la entrega de la vivienda, siempre que
haya sido pactado así de antemano en el contrato.
Además, puesto que el banco asume el riesgo de depreciación de la
vivienda, el tipo de interés del préstamo es más alto; el deudor tiene
que firmar un seguro de impago, que encarece notablemente el coste; el
banco exige al deudor el pago adelantado de una parte importante de la
vivienda (entrada); y si, pese a todo, entrega la casa, el deudor es
inscrito en un registro de insolventes que le puede impedir acceder al
crédito durante siete años.
En el resto de EEUU, el deudor sí responde con su garantía personal
además de la garantía hipotecaria. Curiosamente, en los últimos años se
aprecia un mayor número de ejecuciones judiciales en los Estados en los
que existe dación en pago.
9. La dación en pago ya existe en España
El artículo 140 de la Ley Hipotecaria española acepta la posibilidad de
que el crédito hipotecario sólo pueda exigirse contra el valor del
inmueble, excluyendo así la responsabilidad patrimonial universal del
deudor. Esta posibilidad requiere la conformidad de ambas partes, y para
que el banco la acepte suele requerir un coste mayor (tipo de interés,
entrada y garantías) que una operación ordinaria.
De hecho, y pese a no haber firmado tal cláusula, hay ocasiones en las
que la entidad está dispuesta a quedarse con la casa, aunque son casos
muy concretos. Generalmente, viviendas bien ubicadas que resulten
fácilmente vendibles, o en el caso de personas sin recursos,
generalmente inmigrantes, o cuando el valor del inmueble es cercano al
de la deuda.
10. Bruselas no exige la dación en pago
Por último, la dación en pago no figura entre los problemas del mercado
hipotecario de la UE que, desde hace años, analizan la Comisión Europea y
el Parlamento Europeo, organismos que están elaborando una directiva
sobre este sector.
En general, la preocupación que tiene Bruselas sobre esta directiva no
es la carga que le queda a una familia que pierde su casa, sino que "no
se haya advertido correctamente al consumidor de que puede perder la
casa si no cumple con los compromisos de pago y que, además, deberá
saldar la deuda pendiente", aclara el informe. "El legislador europeo lo
que trata de evitar a toda costa es un episodio de impago generalizado
como el que dio origen a la crisis de las hipotecas basura en Estados
Unidos, donde muchos deudores dejaron de pagar a los bancos, que se
quedaron con las casas y no recuperaron completamente el dinero
prestado", concluye.
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