¿Puede provocar el banco malo un desplome del precio de la vivienda?
¿Provocará el banco malo un desplome en el precio de los pisos?
La Sareb, el acrónimo que sirve de marca al popular «banco malo», ya
está preparada para convertirse en un actor principal en el reparto del
mercado inmobiliario, pero no parece que su influencia vaya a ser tan
determinante como para provocar un desplome en los precios. Al menos eso
piensan la mayor parte de los expertos, que coinciden en que el valor
de los pisos se seguirá ajustando a la baja en los próximos meses, pero
de forma lenta. En definitiva, si el comprador tiene cierta estabilidad
laboral, consigue superar la misión casi imposible de acceder al crédito
y ha encontrado una casa que se ajuste a sus gustos y necesidades, no
debería esperar a que aparezca un eventual chollo.
Fitch hacía ayer público un informe en el que consideraba «poco
probable» que el sector residencial en España vaya a tocar fondo en
breve. La agencia de calficación británica entiende que la debilidad del
mercado laboral en nuestro país, el limitado acceso a los mercados de
capitales para la mayor parte de los bancos españoles y el excedente de
viviendas construidas a la venta constituyen una ecuación que no admite
otra solución más que la absorción lenta del stock, sin grandes
sobresaltos ya en los precios. Y no parece la irrupción del «banco malo»
vaya a ser la del elefante en la cacharrería.
«La Sareb puede tener un efecto más psicológico que real sobre el resto de jugadores»
«La Sareb puede tener más un efecto más psicológico sobre el resto de
los jugadores que un efecto real. Aún está arrancando, pero creo que el
mercado tampoco se distorsionará cuando esté a plena actividad», apunta
Fernando Rodríguez de Acuña, director de proyectos de RR Acuña y
Asociados, empresa especializada en estudios del mercado inmobiliario.
«Si la Sareb va a tener influencia en la bajada de precios, desde luego
no será de forma generalizada ni afectará a la media general, aunque sí
puede notarse en zonas concretas donde haya muchos inmuebles de este
banco malo. Por ejemplo, en el área de Seseña ya se han producidos
caídas de precios», apunta Manuel Gandarías, director del Gabinete de
Estudios de pisos.com. del portal inmobiliario pisos.com.
Fitch apunta que el banco malo debe acelerar el ritmo de sus operaciones
si quiere cumplir el objetivo de vender 42.500 viviendas en cinco años y
liquidar su cartera en el plazo fijado de tres lustros. La agencia cree
que la competencia de la Sareb podría animar a las entidades
financieras a bajar precios para acelerar las transacciones antes de que
la llegada al mercado de viviendas en poder de Sareb deprima aún más
los precios. «Los bancos pueden decidir emprender políticas agresivas de
venta porque entiendan que ya pueden liquidar ciertos activos que ya
estén provisionados, pero será una cuestión estratégica propia, no por
la presión de la Sareb, que ni siquiera tiene la mayoría de los activos
del mercado», matiza al respecto Rodríguez de Acuña.
Precios al límite
En una reciente entrevista concedida a ABC en pleno desarrollo del Salón
Inmobiliario de Madrid (SIMA), Miguel Montes, director general de Banco
Sabadell y representante de esta entidad en el banco malo, parecía
reafirmar esa tesis. Preguntado sobre si hay margen para la posible
aplicación de descuentos extras en los inmuebles, el directivo fue
tajante: «Nosotros creemos que no. Puntualmente en algunas plazas y
productos sí hay margen, pero muchos precios ya están en el límite. No
tenemos que liquidar inmuebles, sino recrear el mercado a precios más
razonables eliminando del precio, por ejemplo, un coste irracional del
suelo. Pero no podemos vender un piso por menos de lo que cuesta
hacerlo. De hecho, los productos interesantes se agotan».
El banco malo «no moverá el mercado»
«La Sareb ha comenzado a trabajar con seriedad. Se han preparado, están
bien asesorados y se han puesto rápido en funcionamiento, como demuestra
que ya estuvieran presentes en el SIMA, pero asegurar que va a tener
influencia en las estabilidad del mercado es mucho decir. Será un
comercializador importante, pero no el que mueva el mercado», coincide
también Manuel Gandarias. Para el director del Gabinete de Estudios de
pisos.com. «tirar los precios a la baja iría en su propio detrimento, en
el del contribuyente y en el de los bancos que no están en la Sareb. Su
objetivo debe ser ir hacia un modelo de rentabilidad más a largo plazo,
en el que muchas de las viviendas se pondrán en alquiler». El informe
de Fitch apunta en la misma línea. Considera la agencia que tanto la
Sareb como la banca, el principal accionista del «banco malo», querrán
encontrar un «equilibrio entre el incremento del ritmo de ventas y las
bajadas de precios» por lo que a ninguna de las dos partes parece
interesarle provocar un desplome de los precios con una estrategia
demasiado agresiva.
El ajuste de precios sigue pues en marcha, pero será lento, al ritmo
dispar que marcan una demanda y una oferta que viajan en líneas
paralelas condenadas a no encontrarse en muchos años. «En periodos de
crisis no somos como Estados Unidos, donde el mercado se regula con
rapidez, aquí los ajustes son más lentos. Así que a lo largo de este año
y en 2014 los precios seguirán cayendo de forma moderarada y quizás
podrían estabilizarse a partir de 2015», apunta Gandarias.
Rodríguez
de Acuña cree que el grueso del ajuste de los precios ya está hecho en
las zonas con baja demanda, por lo que »ahora se producirán bajadas algo
más pronunciadas en los lugares donde haya más demanda potencial, donde
realmente se produzcan transacciones, incluidas las áreas
metropolitanas». Pero será la evolución macroeconómica y no la
Sareb la que marque definitivamente los tiempos del mercado inmobiliario
en los próximos meses.
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