A.F.G. viene a
nuestras oficinas para que estudiemos una operación inmobiliaria que
quiere realizar. Pretende hacerle una casa a cada uno de sus dos
hijos en un pueblo limítrofe a una gran ciudad, en un terreno que ha
encontrado a un precio muy asequible en relación al resto de los
ofertados; “es una venta forzada”, nos dice, y cree que es el
momento de llevar a cabo el proyecto. La finca en cuestión tiene una
superficie de 2.000m2, y según normativa, puede segregarse en dos
parcelas de 1.000m2 para realizar una vivienda unifamiliar en cada
una de ellas. Debido
a que en la zona no es fácil encontrar suelo urbano a buen precio,
el importe de la oportunidad que A.F.G. ha localizado asciende a
200.000 Euros (100Euros/m2) más
el 21% de impuestos a la compraventa. A nuestro cliente le sorprende
que el tipo del 21% se aplique sin distinción tanto a un terreno
urbano de 200.000 Euros como a un compás de 20 Euros. Los impuestos
de dicho concepto ascienden a 42.000 Euros.
Pero el caso es que la finca tiene una vieja casa de
autoconstrucción, prácticamente en ruinas, que hay que demoler.
La
empresa constructora encargada de dicha operación valora la
demolición completa con el proyecto en 12.000 Euros más
1.200 Euros de IVA.
Pero el Ayuntamiento
donde se encuentra la finca en cuestión ha aprobado recientemente
una tasa a las obras de demolición en concepto de los metros
cuadrados a demoler y no sobre el del coste del proyecto real de
demolición; tasa que asciende al 4% más el 2% de gravámen por
incoar el expediente, a aplicar sobre la superficie a demoler
multiplicada por 325 Euros por metro cuadrado construido,
sorprendentemente para nosotros, más alto que lo que cuesta el valor
unitario real de demolición.
Como la vieja casa en ruinas tiene 200m2 según el catastro, el
Ayuntamiento valora la demolición en 65.000 Euros, (no olvidemos que
el coste real es de 12.000 Euros con proyecto, más impuestos), cuyo
impuesto sobre dicho concepto asciende a 3.900 Euros, más la fianza
de gestión de residuos, valorada igualmente según los módulos del
Consistorio en 1.000 Euros; en
total, 4.900 Euros.
Una vez acabados estos
trámites, A.F.G. tiene que
segregar en dos la finca original, presentando un expediente de
segregación en el Ayuntamiento
cuyo coste es de 1.000 Euros más el 21% de IVA, (210 Euros), y que
para ser aprobado tiene que pagar
unas tasas de 2,35 Euros/m2 de suelo, ascendiendo el monto a 4.700
Euros más los gastos de escritura y notaría.
A.F.G. encarga la construcción
de las dos casas a una constructora, que en función de las buenas
calidades que nuestro cliente propone, incluyendo el total de la
edificación completamente equipada, los cerramientos, piscina y
ajardinamiento, valora en 250.000 Euros cada vivienda de 250m2, a
lo que hay que sumar un 10% de impuestos, es decir, en total, 50.000
Euros para las dos viviendas.
El coste de la suma de
la Licencia de Obras y la Licencia de Primera ocupación a pagar en
el Ayuntamiento es de 5,96% más 1,5% del presupuesto de ejecución
material de obras respectivamente, en total un 7,46%, o lo que es lo
mismo, 37.300 Euros por las dos casas.
Como A.F.G. va a sufragar la operación de autopromoción con
financiación bancaria, tiene que presentar el proyecto visado de las
casas ante el Ayuntamiento con el coste real de las obras, ya que
dicho documento es el que solicita el Banco para establecer la
cuantía del crédito a conceder. Asimismo, como en la finca hay
cinco árboles antiguos y un arbusto que A.F.G. no piensa alterar en
absoluto, el Ayuntamiento le
solicita un aval de protección valorado según sus tasas en 1.500
Euros, que junto a los 2.000 Euros de la fianza de gestión de
residuos de cada casa, suman 3.500 Euros a sumar a las Licencias
municipales.
A.F.G. nos facilita los costes
del crédito autopromotor que va a solicitar; comisión de apertura
del 1,5% y tipo fijo del 7% a diez años como mínimo.
En el Ayuntamiento le dicen
que, tras unos tres meses de espera, la Licencia se aprobará
conforme a los parámetros establecidos de ordenación detallada por
el planeamiento. Quiere decirse que cada vivienda tendrá que ser
cuadrada, con tejado a dos aguas de pendiente máxima del 25%, con el
exterior en ladrillo o revoco en tonos marrones y carpinterías a
juego.
Los honorarios profesionales,
(incluyendo estudio geotécnico, proyectos, gestión de licencias,
direcciones de obra, visados y libro del edificio), ascienden a
19.000 Euros más el 21% de IVA por cada casa, en total, 38.000 Euros
más 8.190 Euros de impuestos.
El coste real de cada casa,
(chalet individual de 250m2 con cerramientos, piscina, completamente
equipado y con altas calidades, sobre parcela de 1.000m2), asciende a
375.000 Euros. A esta cantidad
hay que sumarle 75.895 Euros de impuestos por unidad, en total,
151.790 Euros por
construir dos casas individuales en una finca.
Es decir, más del 20% del coste total de cada casa, -desarrollada en
régimen de autopromoción-, son impuestos directos.
A.F.G. sabe que ya
no está a tiempo de acceder a la desgravación por autopromoción de
vivienda, pues ésta se elimina a partir del 1 de enero de 2013.
Y nos dice que en estas condiciones, que él desconocía antes de
estudiar su proyecto, no puede hacer frente a la operación. Sus
hijos no podrán tener estas casas. El propietario del solar no podrá
venderlo. Nadie construirá nada ni nadie elaborará el proyecto de
nada. Absolutamente nadie va a trabajar en su proyecto soñado. Todo
va a quedarse paralizado. Y nos pregunta cómo se podría solucionar
esto. “Invite a sus hijos a irse del país -respondemos-, porque
éste está enfermo de la más grave enfermedad: el
parasitismo estatal”.
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