¿Cómo se calculan los precios de los pisos? - Informacion.es
Tres son los tipos de índices que existen para seguir el desarrollo de
los precios de los pisos: los de tasación, de oferta y de compra-venta
efectiva.
- Tasación: siguen los precios a los que las tasadoras valoran las
viviendas. Puesto que las mismas pertenecen en gran parte a
instituciones financieras, desechamos esta como fuente fidedigna para
constatar el desarrollo del Mercado. Según la media de las tasaciones
publicada por el Ministerio de Fomento, para viviendas entre
particulares, los precios habrían bajado el 26,95% desde pico. Para este
índice el pico de los precios fue el primer trimestre de 2008 ; desde
entonces y hasta el fin de 2012, los precios habrían bajado hasta
1.531,2 euros/ metro cuadrado o el 26,91%.
- Oferta: se trata de los portales inmobiliarios y expresan los precios a
los que aspiran a vender sus propiedades. Estos habrían bajado entre
35,7% (Fotocasa) y 32,48% (El Precíometro) durante el período septiembre
de 2006 (el pico de la burbuja) y finales de marzo de 2013 de media en
el conjunto del país. De acuerdo a sus datos, el pico de los precios de
los pisos se dio a mediados de 2007. Como ya sabemos, entre los precios a
los que salen los pisos al Mercado, lo que los potenciales compradores
ofrecen y los precios finales de venta existe un gran trecho.
- Compra-venta efectiva: el único existente es el de Tecnocasa, que se
basa en precios de venta de pisos constatados. Según la misma los
precios comenzaron a bajar a partir del segundo trimestre de 2006 en
algunas ciudades de España. Sus bajadas son ciudad a ciudad, no
existiendo un porcentaje a nivel nacional.
El que se lleva la palma es el índice Tecnosa y por esa razón me centraré en el mismo.
Descripción del índice Tecnocasa:
- Se elabora dos veces al año para las ciudades más importantes. El
publicado en abril/mayo de un año recoge los precios de los pisos
constatados en el semestre del año anterior. Los recogidos en
octubre/noviembre se hacen eco de los precios compilados en el primer
semestre del año en curso.
- Derivado de lo anterior, la media de los precios constatados es del 30
de septiembre/ 1 de octubre del 2009 para los publicados en abril/mayo
de 2010, por ejemplo, y del 30 de abril/ 1 de mayo de 2010 para los
publicados en octubre/noviembre de 2010.
- Se centra en las transacciones en zonas de economía media, media-baja,
baja y muy baja, es decir, en zonas en las que vive la apabullante
mayoría de la ciudadanía.
- Recoge sólo los precios a los que se realizan las ventas, en ningún momento precios de tasación ni de oferta.
- Sólo tiene en cuenta ciudades en las que exista un número mínimo de transacciones que se estime representativo.
- Sólo toma en cuenta los precios de los pisos entre particulares, no
los vendidos por los bancos, cuestión esta de gran relevancia en la
actualidad.
Limitaciones:
- No cubre los pisos transaccionados en zonas de economía, media-alta, alta y muy alta.
- Al realizarse la publicación de los datos, tres o cuatro meses tras la
publicación del período estudiado, y ser el punto temporal medio de
constataciones la mitad del período estudiado, existen unos seis a siete
meses en los cuales no sabemos qué ha sucedido con los precios, es
decir:
- Para, por ejemplo, los datos publicados en abril/mayo de 2013 que
corresponden con el segundo semestre de 2012 (30 de septiembre- 1 de
octubre): ¿qué ha sucedido durante esos meses con los precios?
- Para los datos publicados en octubre/noviembre de 2013 que
corresponden con el primer semestre de 2013 (media de transacciones 31
de marzo- 1 de abril): ¿qué ha sucedido durante esos meses con los
precios?
La primera de las limitaciones es salvable puesto que sabemos, usando
los índices de precios de oferta más una serie de correcciones, que en
las zonas de alto standing de España, la bajada es ya muy importante.
Así desde el pico de la burbuja, y sin tener en cuenta el efecto de la
inflación,:
- Charmartín en Madrid capital, el 33,8%.
- Chamberí en Madrid capital, el 35,9%.
- Salamanca-Goya-Recoletos en Madrid capital el 29,5%.
- Retiro en Madrid capital el 37,6%.
- Pedralbes-Sarria en Barcelona el 41,2%.
La segunda no tiene ninguna dificultad: sabiendo que los precios de
oferta (los publicados por portales inmobiliarios) reflejan la evolución
de las expectativas de precio de venta de los propietarios, partiremos
de la ficción de que los precios a los que se venden finalmente los
pisos, han bajado en el período 30 de septiembre/1 de octubre de 2012
hasta el 31 de marzo de 2013 en el mismo porcentaje que los precios de
oferta.
Lo anterior parte de una falacia: pensar que los precios de oferta bajan
a la misma velocidad que los precios de compra-venta final.
La observación nos dice que la bajada de los precios a los que se cruzan
las transacciones es más profunda que la que tiene lugar entre los
precios de oferta, muy posiblemente a la mayor velocidad de toda la
serie histórica. A sensu contrario, eso quiere decir que las bajadas de
precios a los que nosotros lleguemos son inferiores a las reales del
mercado. De esta forma estamos siendo benévolos con la profundidad de la
caída de los precios.
Datos del último informe publicado
Con el fin de que nuestra observación sea lo más amplia posible, he
tomado varias ciudades para los que Tecnocasa publica datos. Con estas
premisas, los resultados, ciudad a ciudad son los que siguen desde el
mes de pico de precios hasta finales de marzo de 2013: (ver enlace: ¿Cómo se calculan los precios de los pisos? - Informacion.es)
Conclusiones de este estudio:
- El ritmo de bajada de los precios de los pisos se ha acelerado muy
fuertemente en la segunda mitad de 2012, con la eliminación de la
desgravación por adquisición de vivienda habitual así como la subida del
I.V.A. del 4% al 8%. Es de esperar, por tanto, que la dinamización de
los precios de los pisos gane en dinamismo a lo largo de este año, muy
especialmente en el primer semestre no siendo descartable que el
dinamismo se mantenga también durante la segunda parte del año.
- La idea de que los precios de los pisos han tocado suelo no se sustenta en los datos.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad
sobre el Mercado inmobiliario español" y "Cómo sobrevivir al crack
inmobiliario" (editorial Manuscritos). BorjaMateo.com
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