Enero de 2003, 14 días para vender una vivienda; diciembre de 2012, 465 días

si se pone un precio acorde al valor de mercado, se vende en 1-2 semanas (eso siempre); pero si se pone un precio desorbitado (fuera de mercado), no se va a vender, ni en 400 días, ni en 1200 días.. la idea feliz de ir rebajando un poco cada mes corre el peligro de dejar siempre el precio fuera de mercado, con lo que nunca se va a vender, con lo que, si se llega a vender, se va a vender por mucho menos, y se habrá perdido mucho tiempo y dinero.. es lo que tienen las inversiones.. a veces se gana, a veces se pierde..


Enero de 2003, 14 días para vender una vivienda; diciembre de 2012, 465 días

Los datos hablan por sí solos y los gráficos también. En enero 2003, en plena efervescencia del mercado inmobiliario español, apenas se tardaba catorce días en vender una vivienda. En diciembre de 2012, cinco años después del estallido de la burbuja, la media ha crecido exponencialmente hasta 465 días, es decir, un año y tres meses, según datos del portal inmobiliario idealista.com.

Estas cifras reflejan una tendencia que también constatan otros estudios como la Estadística Registral Inmobiliaria de 2012. El estudio muestra que el periodo medio de posesión de las viviendas que fueron objeto de compraventa durante el año pasado se situó en 3.275 días, 8 años y 355 días, "manteniendo la escalada alcista de los tres últimos años". En 2011, el periodo medio de posesión fue de 3.180 días (8 años y 260 días), frente al mínimo de 2009 con 2.661 días (7 años y 106 días).

"Las especiales circunstancias que está atravesando el mercado inmobiliario generan este proceso de alargamiento. Las dificultades para vender una vivienda suponen un mayor periodo medio de posesión, dando igualmente a un menor componente especulativo ante las nulas expectativas de revalorización", indica el estudio.


Así, por ejemplo, casi el 70% de las compraventas realizadas en 2012 estuvieron en manos de sus propietarios más de cinco años, frente al 65% de 2011 y al 50% de 2009. Por el contrario, apenas el 13,6% de las operaciones se refieren a ventas de viviendas con menos de dos años de posesión frente al 22,5% de 2007, lo que muestra esa "intensa minoración del componente inversor de vivienda en el mercado inmobiliario español" a la que se refieren los registradores.

Crisis, paro, falta de financiación...

Hoy son varios los factores que juegan en contra de los potenciales vendedores de una vivienda.

1. La situación económica no es la más favorable para comprar una vivienda. La tasa de paro supone el 27%, por lo que muchas familias no cuentan con recursos suficientes para afrontar su adquisición. Además, la inestabilidad laboral de quienes temen perder su empleo en los próximos meses está frenando muchas operaciones.

España cuenta ya con más de 6 millones de parados y las previsiones no invitan al optimismo. El viernes pasado, el Gobierno reconocía que asume que la tasa de desempleo se mantendrá en el 27% en 2013 y se moderará hasta el 26,7% en 2014. En lo que resta de legislatura, el nivel de desempleo no bajará del 25,8%, tres puntos por encima del nivel que Mariano Rajoy se encontró cuando llegó a la Presidencia.

2. Entre quienes quieren comprar, muchos están esperando caídas adicionales de los precios. Una espera que se ha traducido en caídas de precios del 23% en los dos últimos años, pero al mismo tiempo en un encarecimiento de las hipotecas del 20%. Los bancos han pasado de ofrecer hipotecas a Euribor + 0,35% a hacerlo a Euribor + 3%.

Aunque desde diferentes ámbitos se advierte de que a los precios les queda muy poco recorrido a la baja –mensaje al unísono del sector financiero durante la presentación de resultados-, lo cierto es que también hay voces que hablan de caídas adicionales del 20% o incluso quienes alertan de que es posible, tal y como sucedió en Japón, que los precios nunca dejen de caer por cuestiones demográficas.

3. Entre quienes quieren vender, la capacidad de muchas familias para bajar precios está limitada. En España cada vez son más numerosas las denominadas hipotecas underwater. Es decir, aquellas hipotecas que valen más que las viviendas sobre las que recae el préstamo. En concreto, hay medio millón de hipotecas en esta situación, según estimaciones de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Esto está provocando que muchos vendedores se resistan a bajar precios o que el ajuste de los mismos se esté produciendo con cuentagotas.

Según los expertos, nos encontramos en el peor momento para vender una vivienda. Quien lo hace es por pura necesidad o porque, a pesar de tener que rebajar mucho el precio, con la venta gana algo de dinero o, al menos, no lo pierde. Eduard Andreu, director comercial de idealista.com, ha explicado en varias ocasiones su caso particular.

Andreu vendió su vivienda con un descuento del 30% respecto al precio medio de la zona y un 37% por debajo del precio máximo de la zona. Compró su vivienda en 1999 y, a pesar de la fuerte rebaja consiguió una plusvalía del 60%. A diferencia de muchos vendedores, no quiso esperar para vender y asumió una fuerte rebaja de precio. De haberlo hecho ahora, casi tres años después, y asumiendo rebajas del 30% por debajo del precio medio de la zona a día de hoy, habría ingresado un 23,4% menos.

4. La banca está ejerciendo una competencia brutal frente a los particulares. Tienen el control de la financiación –a pesar de que cada vez se cierran más operaciones al contado- y son muy agresivos con las rebajas de precios. Banco Santander reconoció la semana pasada en la presentación de sus resultados que está aplicando rebajas de hasta el 50% sobre algunos de sus inmuebles. Descuentos muy agresivos que han permitido a las entidades financieras librarse de más de 14.000 inmuebles sólo en los tres primeros meses del año y con los que muchos particulares no pueden compartir.