del titular se deduce que "se venden pisos" y, sin embargo, la realidad es muy distinta: se ha pasado de 90k viviendas, a unas 20k (casi un 80% de reducción), igualmente espectacular ha sido la reducción de hipotecas: de 120k a unas 20k (bastante más del 80% de reducción)..ahora sólo falta por ver los pisos que se venden, y quién los compra:
los pisos que se venden son -obviamente- los que más han bajado de precio. Hoy día es fácil encontrar en el mismo edificio un piso a 300k-400k, y otro (de caracteristicas parecidas.. repito: incluso en el mismo edificio) por 120k.. lo que está claro que los pisos con precios hinchados no se van a vender.. y probablemente el de 120k -si el dueño es listo y accede a negociar- se acabe vendiendo por 60k-80k (un piso premium en una localización premium.. la inmensa mayoría de pisos no valdrán ni la mitad de eso,, aunque a muchos les costará aceptarlo),
los compradores: inversores (que pueden comprar barato, para poner también un alquiler barato), y extranjeros en busca de segunda residencia (pero como está demostrada la inseguridad jurídica de hispanistán.. no están dispuestos a invertir demasiado.. de hecho si hacen un poco las cuentas les sale mejor ir de hotel),
El 35% de los pisos que se venden en España se paga al contado
El estallido de la burbuja inmobiliaria ha cambiado por completo el
mercado de la vivienda a nivel nacional. La compraventa de pisos se ha
desplomado casi un 60%, desde las 775.300 transacciones en 2007 hasta
las 318.534 registradas en 2012, según los datos del Instituto Nacional
de Estadística (INE); el precio de los inmuebles, por su parte, acumula
un descenso del 38% desde los importes máximos alcanzados en 2007, según
la tasadora Tinsa; mientras que el mercado hipotecario se ha hundido
cerca del 80% durante este período, hasta situarse en apenas 274.715
préstamos firmados el pasado año.
Sin embargo, el radical cambio de rumbo que ha experimentado el mercado
inmobiliario también se está reflejando en la forma de pago. El uso de
dinero en metálico es cada vez es más habitual en la compra de casas,
evitando así el acudir al banco en busca de financiación, tal y como
sucedía durante la burbuja crediticia. Así, casi el 40% de los pisos
vendidos por los bancos en el primer trimestre del año se ha pagado a
tocateja (unas 7.200 casas), gracias al descenso de precios y al
traspaso de dinero de algunos productos financieros hacia el ladrillo.
De hecho, en algunos sectores muy concretos, como el residencial de
lujo, este tipo de transacciones ascienden al 80% del total.
En la actualidad, la media a nivel nacional se sitúa en el 35%, según
Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas. Es decir, 35 de cada
100 inmuebles vendidos en España se pagan al contado, sin necesidad de
hipoteca, multiplicando por más de tres el volumen registrado entre 2007
y 2009.
El 79% de las hipotecas constituidas en 2012 tenía por objeto principal
la adquisición de una vivienda frente al 85% registrado en 2007, según
la estadística que elabora el Consejo General del Notariado. Su desglose
muestra que la refinanciación de deudas se duplicó en 2009 para poder
hacer frente al pago de las cuotas -y ocultar el aumento de la
morosidad-, al tiempo que, prácticamente, desaparecían las hipotecas
destinadas a la financiación empresarial y a la construcción.
Una vez depurados los datos oficiales de notarios y registradores
correspondientes específicamente a la compra de viviendas, Villén aclara
que el pasado año se formalizaron un total de 215.118 hipotecas para
comprar piso, mientras que el número de compraventas inmobiliarias
ascendió a 329.843, de modo que el 35% de las viviendas se habría pagado
al contado, frente a una tasa inferior al 10% en 2007, 2008 y 2009.
¿A qué se debe la caída de ventas e hipotecas?
La explicación más recurrente al desplome de ventas suele aplicarse al
cierre del grifo crediticio por parte de los bancos. Sin embargo, "no
podemos achacar toda la culpa al sector financiero", aclara el experto
de Idealista, el mayor portal inmobiliario de España. Por el lado de la
oferta, es cierto que el sector financiero empezó a endurecer de forma
progresiva las condiciones para conceder hipotecas desde poco antes que
estallara la burbuja hasta 2009, pero, a partir de entonces, los bancos
no han variado su política crediticia.
Las razones que esgrimen las entidades para aplicar dicha restricción
estriba, en primer lugar, en los altos costes de financiación y la baja
disponibilidad de fondos. Así pues, "no parece que se esté confiando en
la barra libre de liquidez del Banco Central Europeo, pues lo lógico es
que ésta se termine más pronto que tarde", advierte Villén. En segundo
lugar, se encuentran las expectativas relativas a la actividad
económica, así como las perspectivas del mercado de la vivienda. Es
decir, la escasa demanda solvente como consecuencia de la crisis (paro,
recesión) y el deterioro de la garantía inmobiliaria (caída de precios)
son los otros dos factores que explican el descenso de hipotecas y, por
tanto, también de ventas.
Por el lado de la demanda, "el estallido de la crisis también hizo mella
en la actitud hacia la compra de vivienda y su consiguiente
endeudamiento, con un período de estabilización (yo diría espejismo
temporal) en 2009 y 2010, para, desde entonces, seguir su tónica
negativa (de nuevo con un puntual repunte ante la eliminación de los
incentivos fiscales de finales de 2012)", añade.
El principal motivo de dicho descenso en la demanda corresponde a las
perspectivas negativas relativas al mercado de la vivienda (caída de
precios) y la confianza de los consumidores, así como la menor capacidad
de ahorro derivada de la caída de ingresos (paro, bajada de salarios,
subidas de impuestos e inflación de servicios básicos). Así pues, a día
de hoy, "es importante resaltar que los cambios negativos vienen del
lado de la demanda y no de la oferta", aclara el analista.
¿Por qué se compra con dinero en efectivo?
-La fuerte caída del precio de compra -sobre todo, en casos como la
segunda residencia- facilita el pago de las transacciones al contado.
-La entrada de inversores, tanto particulares como profesionales, con
fondos suficientes o capacidad propia de financiación es, sin duda, otro
argumento de peso.
-Como apartado específico del punto anterior, grandes patrimonios y
otros inversores han visto el ladrillo como un sector refugio a medio
plazo ante posibles crisis del euro (incluso una eventual salida de
España, ahora quizás menos probable que hace poco más de un año) y
protección contra futuros repuntes inflacionistas.
-La incertidumbre sobre la situación económica puede justificar también
que muchos compradores no quieran asumir el compromiso que supone una
hipoteca, y prefieran comprar al contado.
-Por último, el repunte de las compras por extranjeros, que o bien pagan al contado o se financian en su país de origen.
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