«Aquellos precios que hoy parecen un chollo serán considerados caros, es cuestión de esperar»

«Aquellos precios que hoy parecen un chollo serán considerados caros, es cuestión de esperar»

El analista inmobiliario Borja Mateo desgrana en una entrevista la situación actual del mercado de la vivienda en España

Borja Mateo, autor de los libros La verdad sobre el mercado inmobiliario español» y «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario (Editorial Manuscritos), contradice a aquellos que dicen que el precio de la vivienda ha tocado fondo. El analista inmobiliario independiente cree que todavía no ha llegado el momento de comprar y que de momento, la opción a tener en cuenta es el alquiler.

¿En qué momento se encuentra la actividad inmobiliaria?

Estamos viviendo el mejor período para el mercado inmobiliario desde 1973. Desde 1973 hasta 2006 el precio de la vivienda subió el 8500-9000% animado por la bajada constante de los tipos de interés. La rebaja de las hipotecas hizo que estas fueran mucho más accesibles para el conjunto de la población; este hecho, unido a la falta de viviendas y al aumento de la población, permitió la creación de la enorme burbuja inmobiliaria en la que aún vivimos.

Actualmente, mucha gente, sobre todo inversores particulares, se están metiendo a comprar vivienda porque creen que las gangas han llegado: nada más lejos de la realidad. Existen un total de 5,2 millones de pisos que influyen en que los precios de la vivienda bajen; en este número incluyo pisos vacíos, aquellos que están a la venta de primera y de segunda mano, así como en construcción o en alquiler. A ello hay que unir que, en el grupo de población de 10 a 24 años, comparado con el de 25 a 38 años, viven en España el 38% menos de habitantes, ¿de dónde va a venir la demanda para tan aplastante oferta?

La gente que está comprando ahora para invertir se pillará las manos. Bajadas del número de ventas, contracción del crédito, aumento de las provisiones de los bancos, bajadas de los precios de alquiler, potenciales subidas de tipos de interés en el horizonte. Todos ellos son elementos incompatibles con la estabilización de los precios de la vivienda.

¿Qué factores pueden seguir impulsado el precio de los pisos a la baja?

Una corrección en los mercados de crédito que haga que los tipos de interés suban con lo que la financiación será todavía más difícil. A ello hay que sumar que los bancos exigen mayores garantías a la hora de ofrecer hipotecas con lo que se reduce el crédito disponible.

Otros elementos a tener en cuenta son las reformas que se han llevado a cabo y que permiten un desahucio mucho mas rápido del inquilino moroso, de esta forma los propietarios se animan a sacar sus viviendas al alquiler y también baja el precio de alquiler. Una bajada de los rendimientos de los pisos, lleva a que los inversores potenciales estén dispuestos a pagar menos por los inmuebles. Además de ello, hay que sumar el envejecimiento de la población que es muy pronunciado en España.

¿Cómo se forman los precios de los pisos?

El mercado inmobiliario carece de transparencia en gran medida. Por un lado, no existen índices que recojan los precios de venta real en el momento de la transacción; el único existente los recoge solo para algunas ciudades y con una demora de seis meses respecto al momento de constatación. Por otro, no sé si tener un índice tiene mucho sentido porque todos los pisos, incluso los que se venden en un mismo edificio, son distintos. Asímismo, los gastos de transacción por impuestos, son de gran cuantía lo que limita enormemente la liquidez del bien.

Por si fuera poco, el mercado está enormemente atomizado, o lo que es lo mismo, ni en la parte de la oferta ni en la de la demanda, nadie tiene un peso de relevancia ya que la mayoría de vendedores y compradores tiene solo una, o muy pocas unidades que vender.

En la situación actual en nuestro país, hemos de añadir el hecho de que los bancos, como tienen varios cientos de miles de viviendas, intentan controlar lo máximo posible el precio de las casas, con lo que estas no caen tan rápido como sería de desear; esto lleva a que muchos personas demoran la compra. Esta decisión es muy acertada ya que estamos aún lejos del suelo en el mercado inmobiliario.

La gente percibe lo que sucede en el mercado de vivienda con una demora de tres años desde que el hecho se produce.

¿Qué influencia tendrá la bajada de los tipos?

La bajada de tipos ha hecho que la corrección en el mercado de vivienda haya tenido lugar mucho más lentamente de lo deseado ya que ha evitado presión para los hipotecados. A mí lo que me preocupa ahora, es la corrección de los mercado de crédito, la subida de los tipos y que a mucha gente la misma se la lleve por delante.

¿Crees como Tinsa, que la construcción se reactivará en 2015-2016?

Eso es factible, lo que no quiere decir que suban los precios, sino todo lo contrario. De hecho, aunque pueda parecer contradictorio, este es un momento fantástico para construir dependiendo de las zonas. Ahora se están vendiendo un buen número de viviendas muy por debajo de los precios de construcción. A medida que los bancos tengan que provisionar y reconocer pérdidas, saldrán más pisos a la venta con lo que presionarán aún más los precios a la baja. Hay que recordar que España tiene suelo para 4 millones de viviendas.

¿Volverá a ser el sector inmobiliario en unos años el motor de la economía en España?

Uno de los motores sí, el motor, no…y eso es muy bueno. La mejor noticia económica desde 1973 es el derrumbamiento del precio de los pisos. Tenemos que llevar a cabo reformas más profundas, que permitan que el dinero fluya a actividades económicas de mucho mayor valor añadido: no nos engañemos, la construcción no es una de ellas.

El sobredimensionamiento del sector de la vivienda, ha producido enormes daños al país no sólo económicamente, sino socialmente. Tenemos toda una generación hipotecada hasta las cejas y que nunca podrá pagar sus deudas. No sé si es justo que quienes se enriquecieron por sacar provecho del superciclo de subidas de 1973 a 2006 se saquen las pensiones gracias al esfuerzo de aquellos a quienes endeudaron hasta decir basta.

¿Crees realmente que bajan los alquileres? En las zonas más demandadas de Madrid apenas se nota…

Cuidado, al no existir un índice que recoja precios reales, la gente se cree que la bajada no ha tenido lugar. Nada más lejos de la realidad. La gente piensa que aquello que es caro ahora, lo es tanto como en 2006 y eso no es así. La bajada del precio del alquiler, de media a nivel nacional, debe estar hacia el 45% desde precios de pico.

¿Qué pautas he de seguir para que mi casero me baje el precio del alquiler?

Lo más importante es ser consciente de que el que tiene la sartén por el mango es el inquilino. La media de conflictividad por alquiler, debe estar en el 15-17% de todos los contratos. Lo que haría como inquilino es informarme bien del precio de alquiler real del piso en la zona por la que me intereso. Ofrecer varios meses de alquiler por adelantado al propietario es algo que funciona muy bien. Si sé que estoy pagando de más, no me tiene que temblar la mano en mudarme: cuando la amenaza de perder a un buen inquilino se materializa, los propietarios recapacitan y ceden..

Has apuntado en alguna ocasión que habrá una nueva oleada de desahucios en el futuro… ¿Cómo es posible si los bancos cada vez son más estrictos para conceder hipotecas?

Fácil, la gente está invirtiendo en ladrillo porque los bienes de mayor calidad, los bonos llamados de grado de inversión, están en mínimos de rentabilidad. En estos momentos los índices de referencia están en el 1,5% mientras que la rentabilidad por alquiler, tras gastos, ha de estar por el 3,25%. Este hecho hace que, gente que hasta ahora invertía en depósitos o bonos de gran calidad haya optado por las casas. Cuando el mercado de bonos se corrija y los bonos renten más, parte del dinero que se ha metido en vivienda para especular, saldrá.

Entonces, ¿cuándo llegará el momento de comprar casa?

Pisos, hasta 2016-2018 ni tocar. El gran secreto a voces del mercado de vivienda es demorar su compra lo máximo posible: estamos en un superciclo de bajadas. Respecto del pico de 2006 y en compraventas entre particulares, los precios ya han bajado el 50-55%; 2014 lo hicieron hacia el 55-60%. Me parece razonable decir que los precios van a bajar el 75-85% de media en el conjunto del país; de hecho, ya sabemos de transacciones que han tenido lugar al 88% de descuento respecto de pico. Aquellos precios que hoy parecen un chollo serán considerados caros, es cuestión de esperar.