Vivienda: La Administración pone en bandeja 3.000 pisos nuevos en Madrid centro

y siguen los precios imposibles para un trabajador normal.. luego aún queda bajada, mucha.. y manadas de analfabetos "afectados por la hipoteca"..

disfruten lo invertido..


Vivienda: La Administración pone en bandeja 3.000 pisos nuevos en Madrid centro


Hace ya varios años, las diferentes administraciones públicas decidieron deshacerse de miles de inmuebles en busca de liquidez para hacer frente a la crisis. Hoy, esta desinversión de solares y de edificios ya tiene su reflejo en la promoción de vivienda en el centro de Madrid, donde la actividad se ha reavivado con la adjudicación de los primeros activos y el continuo goteo de subastas de estos inmuebles, cimientos de miles de pisos nuevos o rehabilitados. [Gráfico: Los 17 `principales solares y edificios públicos en venta]

El gran vendedor de estos bienes tiene nombre propio: el Estado. El Gobierno anunció la enajenación de 15.135 inmuebles entre 2013 y 2015 (muchos de estos activos se publicitan en el portal addmeet.com). Entre lo más jugoso de este surtido, destacan múltiples solares y edificios residenciales en el corazón de la capital, una oferta inaudita en los últimos años que ha desatado una competencia feroz entre la demanda.

Actualmente, dos son los productos estrella. El solar de Raimundo Fernández Villaverde 50, del Ministerio de Defensa, y la parcela de las antiguas cocheras del Metro junto a Cuatro Caminos. Cada uno tiene más de 50.000 metros cuadrados de edificabilidad residencial y han salido a subasta desde 90,2 y 81,8 millones de euros, respectivamente. También está abierta la puja por Cavanilles 58, la antigua sede de Metro (18.000 metros desde 28,8 millones).

Objeto de deseo

La venta de estos activos está asegurada, según los expertos y viendo las transacciones similares cerradas recientemente en la ciudad. El Ayuntamiento abrió la veda de estas operaciones con la antigua sede de la Gerencia de Urbanismo (32.000 metros cuadrados edificables en la calle Guatemala, 13) y las antiguas cocheras de la EMT (8.585 metros cuadrados en Bravo Murillo, 107). Ambos suelos fueron a parar a sendas cooperativas por 65 y 4,5 millones de euros, respectivamente. Las grúas levantan ya cientos de pisos sobre estos suelos. Todos vendidos.

"En general, cuando hablamos de inmuebles públicos, se hace referencia a activos prime por su privilegiada situación", afirma Pablo Méndez, Director Negocio Suelo, Rehabilitación y Vivienda en Aguirre Newman, consultora que asesora a Metro en la venta de sus activos. En su opinión, los actuales solares están "a buen precio" y prevé que se adquieran por un montante superior al de salida.

Los tres activos reseñados son sólo la punta del iceberg de la oferta inmobiliaria pública (local, autonómica y estatal) en Madrid. Si a estos sumamos los ya adjudicados y los que saldrán a licitación próximamente, los datos marean. Su Vivienda ha identificado los 17 inmuebles más representativos. En total, unos 285.000 metros cuadrados edificables que servirán para inyectar unos 3.000 nuevos pisos al centro de la capital, oferta equivalente a la de todo el PAU de Arroyo del Fresno.

'Madrid vive su mayor transformación urbana desde el punto de vista del promotor privado en la última década'

"Madrid vive su mayor transformación urbana desde el punto de vista del promotor privado en la última década", señala Méndez, que da por sentado que los proyectos saldrán adelante. Según ha podido saber este suplemento, más de 100 empresas han preguntado por Raimundo Fernández Villaverde 50 (el plazo de puja expira el 22 de octubre).

¿Quién promoverá? Hasta ahora, las cooperativas se han alzado con estos activos. Véase Guatemala 13 y Bravo Murillo 107. Y, de hecho, siguen siendo las únicas que han desvelado su envites, en forma de proyectos. No les queda otra opción si quieren captar socios y lograr la financiación. Un esfuerzo que, sin embargo, no se refleja en el proceso de licitación, según denuncian. Desde el sector cooperativista, lamentan que la Administración prime el precio de la oferta y no valore la calidad arquitectónica del proyecto presentado.

Entre estas firmas más activas están Domo, gestora de la Cooperativa EAI 310 que se hizo con la antigua Gerencia de Urbanismo de Madrid, y el Grupo Ibosa. La primera aspira a Raimundo Fernández Villaverde 50 y a Cavanilles 58. La segunda se ha volcado en la adquisición de las cocheras de Metro en Cuatro Caminos con Residencial Metropolitan. Sólo sobre estos tres suelos se levantarán unos 1.000 pisos. Ambas empresas están en fase de captación de socios.

Los fondos piden paso

Juan José Perucho, director general del Grupo Ibosa, cree que estos terrenos suponen una doble oportunidad:una reactivación para el sector y una vía de acceso a viviendas asequibles y de calidad. Recuerda que las cooperativas no buscan beneficios y de ahí que los riesgos que corren sea menores al de sus competidores. No obstante, esta cautela es un arma de doble filo para las cooperativas, que deben rehuir de activos con cualquier tipo de incertidumbre.

Desde Domo se ve esta oferta como muy positiva: "Toda acción que ponga vivienda en el mercado a precios competitivos es buena". Méndez recalca que "los precios de las cooperativas son inferiores a los de los promotores, que asumen unos riesgos financieros y de ventas". Prevé que los promotores vendan a 3.000 euros por metro en Cavanilles y sobre 3.600-3.800 en Cuatro Caminos. "Son costes altos, pero muy atractivos para esas ubicaciones", dice.

Hay tres tipos de postores: cooperativa, promotor nacional con pulmón financiero y promotores que tienen que aliarse con fondos
Las cooperativas y los promotores no están solos en las pujas. Deberán pugnar (o aliarse) con los fondos de inversión. Como explica el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolome, actualmente hay tres tipos de postores: cooperativa, promotor nacional con pulmón financiero y promotores sin capacidad económica que tienen que aliarse con fondos capitales. "Este último perfil es el gran favorito. El promotor aporta sus conocimientos y el fondo pone la pasta", sostiene. "Hasta ahora", prosigue, "había miedo y las cooperativas no tenían competencia, pero hoy las expectativas han cambiado".

Este interés de los grupos inversores ha sido corroborado a Su Vivienda por un responsable de un importante fondo, quien ha explicado que los activos inmobiliarios públicos son muy golosos pese a que el arduo proceso administrativo que conlleva su compra no gusta al gremio inversor. Además, especifica que los fondos impulsarán dos tipos de casas: vivienda exclusiva en venta e inmuebles a explotar en alquiler a través de Socimis.

'Joyas' a la vista

Mirando al futuro, la Administración seguirá siendo la palanca del mercado residencial, sacando a la venta activos que nada tienen que envidiar a los que están hoy en la cresta de la ola. Por ejemplo, saldrá el solar de Padre Damián 52, junto al Santiago Bernabéu. Sin duda, la joya de la corona y cuya subasta está pendiente de recalificación, como los inmuebles de Paseo de la Castellana 19 y Serrano 35.

Además de Padre Damián 52, el sector también espera el solar de Joaquín Costa 2-8. Aunque fuentes oficiales insisten en que se ha retirado de la lista de enajenaciones, los expertos afirman que es cuestión de tiempo y burocracia que vuelva al escaparate. Lo mismo ocurre con el edificio de Cea Bermúdez 5 del Parque Móvil del Estado, cuya venta se ha paralizado por contar con elementos arquitectónicos protegidos.

El edificio de Paseo de La Habana 75 será posiblemente el único que sea derribado

Destaca en este paquete de construcciones el de Paseo de La Habana 75, donde estuvo la primera sede de RTVE. Posiblemente, el único que será derribado, dejando un solar de cerca de 1.500 metros. El resto de la cartera de edificios públicos importantes será objeto de rehabilitaciones, propiciando pisos a estrenar en una arquitectura singular.

Sin ir más lejos, anteayer Hacienda adjudicó el edificio Barquillo 13 por 11,3 millones de euros. Tras haber albergado hace años la Comisión Nacional de la Energía, ahora se le abre, a buen seguro, un horizonte residencial (su principal uso). Un ejemplo más que pone de manifiesto que la obra nueva en la capital pasa por los activos públicos, impulsando al mismo tiempo la renovación urbana.

Pisos de calidad a precio razonable

La desinversión inmobiliaria del Estado trae consigo un producto desconocido en el corazón de Madrid en los últimos tiempos. Basta con mirar los proyectos en marcha y los que se han presentado para constatar que encarnan un nuevo mercado. Aunque predomina el régimen libre y la vivienda en altura, también hay protegida y un puñado de chalés. "Esta oferta destaca por su variedad, calidad y precio razonable", afirma Pablo Méndez, director de Suelo de Aguirre Newman. Buen ejemplo de esta oferta es el residencial de la Cooperativa EAI 310 en el solar de Guatemala 13, con apartamentos de 50 a 72 metros cuadrados de uno y dos dormitorios desde 165.625 euros con garaje y trastero. En total, 220 inmuebles en un residencial con piscina, pistas de pádel y zonas comunes deportivas y de ocio. El proyecto, en el cotizado distrito de Chamartín, está en construcción. Se entregará en 2015 y está todo vendido. Como apuntan desde Domo, la gestora de la cooperativa, el complejo supone "una oportunidad para adquirir vivienda en un lugar donde parecía imposible hace años y a un coste competitivo". Además de apartamentos, dispone de pisos de hasta cinco dormitorios. "La demanda es muy heterogénea, desde familias que buscan hogares amplios a inversores que prefieren pisos pequeños. Por ello, queríamos dar respuesta a todos los compradores", explican desde esta firma. Otro proyecto que ha aflorado sobre suelo de la Administración es Parque Cuatro Caminos (Bravo Murillo, 107), también de la mano de una cooperativa, gestionada por Inmoglaciar. 80 viviendas protegidas desde desde 153.000 euros con garaje y trastero y que se liquidaron en 45 días. Ya está en construcción. Pensando en la oferta futura, el Grupo Ibosa ha hecho la puesta de largo del Residencial Metropolitan para el solar de las antiguas cocheras de Metro de Cuatro Caminos. Ha planeado 443 pisos (62 protegidos) desde 2.600 euros por metro cuadrado (libre). Contempla una torre de 25 plantas como icono y contará con exclusivas zonas comunes (piscina, spa, cine, etc.). Respecto a los futuros pisos en Raimundo Fernández Villaverde 50, resaltar las propuesta de las cooperativas de Domo y de Prygesa. Domo ha diseñado un residencial de 355 viviendas de uno a cinco dormitorios a 3.300 euros por metro cuadrado con piscina y todo tipo de zonas comunes. Mientras que Prygesa apuesta por menos viviendas y más grandes (310 de dos a seis dormitorios) desde 355.794 euros -con zonas comunes-. Domo también pujará por Cavanilles 58 con un proyecto de 209 pisos en altura y siete chalés desde 91.000 euros y 244.000, respectivamente. A falta de la adjudicación de los suelos y de que estas propuestas vean o no la luz, los expertos creen que los residenciales surgidos de terrenos públicos seguirán unas líneas de calidad y tipología variada también si acaban en manos de promotores o de fondos. Lo que sí variará, en ese caso, serán los precios, en torno a un 20% más caros.