que le pidan consejos a Rajoy y su corte de estómagos agradecidos, que no paran de repetir que hispanistán está "en la senda de la recuperación"..
disfruten lo votado..
Le quartier de la Défense traverse une grave crise
Les 170.000 salariés qui arpentent la dalle de la Défense chaque jour peuvent en témoigner: sur les tours, les panneaux "A Louer" se multiplient. Et derrière les façades, les financiers rebattent les cartes de ce quartier -le plus grand ensemble de bureaux d’Europe- qui était jusqu’alors une des vitrines les plus admirées de l’économie française. Mais depuis six mois, le quartier s’enfonce dans la crise.
Il y a quelques jours, Coeur Défense, un énorme ensemble d’immeubles, d’une surface de 190.000 mètres carrés, au centre de la Défense, a changé de main. Coeur Défense était détenu par LBREP III, un fonds de Lehman Brothers (en faillite), le français Atemi et l’américain GE Pension Fund. La société s’était placée en procédure de sauvegarde. Et l’acheteur, l’américain Lone Star, n’a eu qu’à racheter ses créances pour recapitaliser la société et en prendre le contrôle… à prix discount. Le fonds, qui avait acheté Cœur Défense pour 2,1 milliards d’euros en mars 2007, l’aurait cédé pour une somme qui n’a pas été révélée, mais qui valorise le tout 1,3 milliards d’euros maximum! Une estimation qui reprend d’ailleurs la récente évaluation réalisée par le conseil en investissement immobilier DTZ Eurexi, il y a huit mois…
Une baisse des loyers ou un départ
Une descente aux enfers logique lorsque l’on sait que 45.000 des 190.000 mètres carrés de Cœur Défense sont… vides, et que plusieurs méga-locataires, comme par exemple HSBC, pourraient faire leurs valises dans les mois à venir. Cœur Défense afficherait des loyers faciaux largement surévalués: dans les comptes, ils sont en moyenne de 535€/m2/an alors que les loyers réellement pratiqués sur place seraient plus de l’ordre de 420€/m2/an. Enfin, la durée du bail encore à courir n’est plus que de 3,2 ans en moyenne. Autrement dit, il y a un gros risque à ce que tous les locataires quittent le navire d’ici 2017… ou exigent une baisse très significative de leurs loyers, ce qui n’arrangerait pas, évidemment, les finances de Cœur Défense.
L’acheteur, Lone Star, va donc devoir s’atteler à renégocier le reste de la dette. Et notamment avec le fonds Perella Weinberg, de Léon Bresler (ancien PDG d’Unibail), qui avait acheté pour 600 millions d’euros de dettes sur Coeur Défense à Goldman Sachs, en octobre 2009, avec un très gros rabais. Au total, c’est plus de 1,6 milliard d’euros d’endettement, dont une partie a été titrisée et se trouve désormais dans la nature, que le fonds américain va devoir racheter. Il lui faudra ensuite négocier leurs échéances et leur remboursement pour sortir de la procédure de sauvegarde et ensuite trouver une solution de refinancement auprès des banques…
Les constructions récentes sont vides
Coeur Défense n’est pas le seul souci de la Défense. Le quartier vieillit. Et l’argent manque pour le rénover. En 2006, alors que la demande de bureaux était encore croissante et l’argent abondant, l’établissement public qui gère l’ensemble du site, l’Epadesa, avait lancé un vaste plan de rénovation du quartier. Il s’agissait de rendre la Défense plus accessible, plus humaine, et plus respectueuse de l’environnement. Symbole de cette renaissance, de nouvelles tours allaient remplacer les anciennes, dont certaines avaient plus de trente ans.
Le problème, c’est que ces nouvelles tours sont… vides. Eqho, livrée en juillet dernier par le promoteur Icade, avec ses 80.000 m²? Vide… Carpe Diem, livrée en septembre dernier, une merveille de verre et de béton de 43 000 m2? Vide. First, une tour rénovée et livrée il y a presque trois ans, a encore plus de 20 000 m2 vides. Praetorium (10.000 m²), livré il y a quatre ans! Vide… Et on se demande déjà comment Unibail pourra commercialiser les 63.700 m2 de Majunga, une tour qui arrive sur le marché dans quelques semaines et la Tour D2, 50.900 m2, attendue en octobre. Sans compter les 88.000 m² d’autres "petites tours", neuves ou rénovées qui arrivent aussi sur le marché dans les prochains mois.
Graphique: nombre de m² de bureaux loués ou vendus à La Défense.
Taux de vacances deux fois plus élevé qu'en 2012
Du coup, l’offre de bureaux, sur la Défense, atteint un record historique: 401 000 m², soit une hausse de …. 91% en un an, pour un taux de vacance lui aussi record: 12,7%, deux fois plus élevé qu’il y a un an (voir graphique ci-dessous). Pour Serge Grzybowski, président d’Icade, ce n’est qu’un mauvais moment à passer: " La Défense est très sensible à la croissance, c'est le premier marché à chuter, et le premier à rebondir. " N’empêche, depuis janvier, certains promoteurs avouent que le remplissage des tours de la Défense les empêche, certains soirs, de s’endormir…
Si les locataires sont aux abonnés absents, c’est parce que tous ces bâtiments, qui respectent ou anticipent les dernières normes énergétiques, sont trop chers. Aujourd’hui, les entreprises cherchent à tout prix à faire baisser leurs charges. Leur premier poste d’économies, c’est l’immobilier. D’autant que les bailleurs se battent pour attirer pour attirer les locataires et qu’il faut donc consentir des rabais, ou accepter des départs difficiles à remplacer. Les nouvelles tours ultra-modernes de la Défense, dans ce marché, sont totalement "out". Leurs loyers tournent en effet autour de 500€/m²/an, alors, que selon les experts de DTZ, les utilisateurs recherchent plutôt, sur le quartier, des locaux "avec des loyers réels entre 300 et 350 euros".
Des caisses aussi vides que les tours
La gauche, qui a pris le contrôle de l’Epadesa, l’établissement public chargé de gérer les infrastructures de la Défense, se retrouvent donc à la tête d’un navire en perdition. Patrick Jarry, le maire communiste de Nanterre, doit remettre à flot l’institution et moderniser le quartier, sous peine de voir s’accélérer la fuite des locataires et des investisseurs. Pour cela, il espère compter sur le soutien de l’état et compte beaucoup sur l'ancien préfet de la région PACA, Hugues Parant, habile manœuvrier. Leur feuille de route leur a été donnée par le Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement : "davantage mixer les fonctions, par la construction de logements, dont des logements sociaux, y compris par la conversion de bureaux vacants en logements, ce qui contribuera à résoudre le problème des surcapacités de la Défense."
Mais pour mener tout cela à bien, il faut des moyens. Or, aujourd’hui, les caisses de l’Epadesa sont aussi vides que les immeubles de la Défense. L’Epadesa finançait jusqu’alors ses dépenses par la vente de droits à construire. C’est devenu impossible. En un an, la demande placée de bureaux, moteur de la construction, a chuté de 34%. Et dans quelques mois, il y aura 466.000 m2 de bureaux disponibles à la Défense, soit 13,7 % du parc. Aucun promoteur ne sera assez fou pour se lancer dans la construction d’une nouvelle tour…
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