Special Report: Why Madrid's poor fear Goldman Sachs and Blackstone

traducido con Google, el que quiera se puede ir a leer el original..

un artículo que explica muchas cosas del funcionamiento de hispanistán.. por ejemplo, el alquiler de un piso en Madrid por 58 Euros al mes!!! cuando el alquiler real deberían ser unos 436 Euros mensuales..

a ver: si esa familia no tiene para pagar los 436 Euros mensuales del alquiler.. a lo mejor se deberían buscar otro piso con un alquiler más barato.. desde el que pueden cobrar igual la subvención por desempleo (500 Euros).. empleo no hay, por lo que es pisos, los hay a millones por todo hispanistán.. vacíos y con alquileres ridículos..

evidentemente esa familia recibe muchas más ayudas (Sanidad, Educación, comida), incluso puede que el pago de los recibos (agua, electricidad, basuras..) y hasta puede que un cheque mensual "a fondo perdido" para cubrir sus gastos.. y todas las ayudas que recibe acaban saliendo de la "economía real", de los borregos que acaban pagando el pato.. borregos que se desloman para pagarse un alquiler, y que no se pueden permitir el lujo de tener un hijo.. porque con sueldos submileuristas y la precariedad laboral es imposible..

disfruten lo votado..


Special Report: Why Madrid's poor fear Goldman Sachs and Blackstone


El año pasado la ciudad y los gobiernos regionales de Madrid vendieron casi 5.000 pisos de alquiler controlado a inversores de capital privado, incluyendo Goldman Sachs y Blackstone. En ese momento, los inquilinos se les dijo a sus condiciones de alquiler sería el mismo.

Pero a medida que expiren los contratos antiguos, decenas de personas han recibido demandas para un alquiler más alto, ha dicho a sus rentas se incrementará dramáticamente, ha amenazado con el desalojo o se ha mudado para escapar de la inseguridad. Miles de pobres de España dependen ahora de sus casas en la generosidad de capital privado.

Jamila Bouzelmat es uno de ellos.

La madre de seis vidas en un piso de cuatro dormitorios en las afueras de la capital española que se compraron en conjunto por Goldman y una empresa española. El 44-años de edad, dijo que hasta marzo su familia pagó € 58 ($ 73) al mes en el alquiler de la prestación por desempleo de 500 euros de su marido. En abril, sus espectáculos de extractos de cuenta, sus nuevos propietarios tomaron repentinamente € 436 de su cuenta bancaria.

Ella descubrió el pago cuando ella trató de pagar una factura de la luz.

"Fuimos a sacar dinero y no había ni un centavo a la izquierda en el banco", dijo ella, su hijo de 18 meses de edad, hija jugando a sus pies. Ella consiguió caridad dádivas a alimentar a sus hijos, de edades comprendidas entre 18 meses y 19 años, y ahora vive con el temor de la factura de alquiler. Goldman no quiso hacer comentarios.

En los edificios que se venden a los fondos, Reuters ha hablado a más de 40 familias que se enfrentan a dificultades similares. Incluyen algunas de las personas más vulnerables de Madrid: una madre soltera desempleada de cinco años con una hija con discapacidad grave, por ejemplo, y un paciente con VIH con un solo pulmón. Ambos se enfrentaron a los desalojos que se han detenido temporalmente en el último minuto.

No se sugiere que los compradores han actuado ilegalmente. Con la compra de alrededor de 15 por ciento de las viviendas sociales que cotiza en bolsa de Madrid, los nuevos propietarios están simplemente ejerciendo su derecho a cobrar los alquileres comerciales una vez reducidas las rentas que los inquilinos han pagado expiran.

Sin embargo, los concejales socialistas de Madrid han puesto en marcha demandas dirigidas a los organismos estatales que venden las casas de renta controlada, y los inquilinos se reúnen semanalmente para organizar protestas en las calles. Desalojos ordenados y postergadas por los nuevos propietarios son un espectáculo cada vez más común en los medios de comunicación de España.

Los alboroto en Madrid vienen como España trata de recuperarse de su histórico colapso del mercado inmobiliario y la profunda crisis económica. Entre 2007 y 2013, los precios inmobiliarios españoles cayeron en casi un 40 por ciento. Más de 3 millones de casas y apartamentos están vacíos, según cifras oficiales. España tiene una de las poblaciones más pequeñas de la vivienda social en Europa, pero a medida que las autoridades de Madrid cortan sus presupuestos, que han vendido todo lo que puedan a precios de remate.

Para las empresas de capital privado que compraron los pisos, el acuerdo era un buen negocio. Para los inquilinos, no tanto. Los más pobres se habían beneficiado de reducciones del alquiler - algunos de ellos contratos oficialmente documentados, otros arreglos informales con bien intencionados funcionarios públicos.

De los hogares Goldman compró, alrededor de 400 se beneficiaron de reducciones oficiales alquiler, según una fuente gubernamental. Tales recortes se acordaron de forma individual para un máximo de dos años, y algunos inquilinos utilizan para pagar menos del 20 por ciento de la tarifa. Las ofertas informales son difíciles de contar.

Los apartamentos fueron vendidos por dos agencias del gobierno. Uno de ellos, el cuerpo de la carcasa de la ciudad de Madrid, dijo a Reuters que las ventas fueron cruciales para el pago de su deuda, pero no contestaron las preguntas sobre el número de inquilinos afectados o su situación.

El otro, el cuerpo de la caja regional conocido como IVIMA, vendió sus pisos a Goldman Sachs International y Azora, una firma de capital privado español que invierte en alojamientos de alquiler. Azora creó una empresa de gestión, Encasa Cibeles, para gestionar los pisos, y tanto Goldman y Azora remitió las peticiones a Encasa Cibeles.

En el caso de Bouzelmat, cuyo contrato de alquiler que terminó en marzo, un portavoz de Encasa Cibeles se negó a comentar sobre los "procesos y métodos de pago." Sin embargo, dijo Bouzelmat había estado pagando por débito directo. La compañía dijo que respeta todos los contratos en curso, incluyendo reducciones del alquiler, y una vez que éstos expiren, revisa cada inquilino caso por caso. "Los desalojos se producen en un muy pequeño número de casos", dijo el portavoz: "Nuestra prioridad es ayudar a los necesitados y estamos haciendo esto con un equipo de trabajadores sociales que buscan ayudar a los más vulnerables."

Pablo Sola, un portavoz de IVIMA, dijo que el acuerdo había sido ejemplar y IVIMA cumple Encasa Cibeles cada semana para garantizar "ninguna familia que quiere pagar" está desahuciado. "El gobierno de Madrid no se ha lavado las manos de la gestión de estos pisos. Estamos siguiendo el proceso para evitar el desalojo de cualquier familia en dificultades financieras ".

El entrenamiento de bienes raíces del sector público está creando ganadores y perdedores. España necesita nuevas inversiones para poner un piso a su mercado inmobiliario - una condición necesaria para una recuperación más amplia - y al mismo tiempo su red de seguridad social necesita fondos. El economista Miguel Hernández dijo que los inversionistas extranjeros juegan un papel importante al proporcionar dinero en efectivo a las instituciones públicas.

"Estos fondos pueden aparecer estar actuando como buitres, sino que también están ayudando al sistema, debido a que las administraciones tenían muy pocas opciones para conseguir el dinero que necesitan", dijo Hernández, profesor de la IE Business School.

"UN BUEN PRECIO"

El desarrollo de ladrillo rojo donde vive Bouzelmat está en Vallecas, un barrio obrero en el sur de Madrid. Miles de nuevos pisos - muchos de ellos la vivienda social de propiedad estatal - se construyeron allí durante boom inmobiliario de España en la década de 2000.

Cuando la pluma se volvió a reventar en el 2008, el presupuesto de España para la vivienda se derrumbó. Se fue de 1,4 millones de euros en 2008 y es ahora de 800 millones. Que los gobiernos locales de izquierda luchando para reducir los costos, y mirando las privatizaciones. Para atraer a los inversores extranjeros, Madrid revisó las leyes de alquiler, por lo que es más fácil para los propietarios a desalojar a los inquilinos que no pagan. Funcionó: Inversiones en el sector inmobiliario español se multiplicó por 12 el año pasado a 5,2 millones de euros.

Un 05 2013 informe confidencial - encargado por el Ayuntamiento de Madrid y elaborado por PriceWaterhouseCoopers - encontró que la unidad de vivienda de la ciudad, conocida como la EMVS, era insostenible. EMVS, creada hace más de 30 años para albergar a los pobres y desfavorecidos, tuvo amortizaciones de deuda más altos que sus ingresos en efectivo. El informe de PWC aconseja Madrid para vender algunos pisos de inmediato.

En julio de 2013, la ciudad vendió 1.860 propiedades a un fondo de propiedad conjunta de Blackstone y el fondo español Magia Real Estate. El precio medio por apartamento era alrededor de € 67.200.

EMVS dijo que las ventas fueron cruciales para el pago de su deuda. Concejal Oposición de Izquierda Unida Ángel Pérez dijo que era una barbaridad. "Está jugando con la vida de las personas", dijo a una sesión de cabildo enojado en ese momento. Blackstone no quiso hacer comentarios. Magia Real Estate no respondió.

Pocas semanas después de la venta, IVIMA, el cuerpo de la caja regional del Ayuntamiento de Madrid, que se vende otros 2.935 apartamentos - incluyendo Bouzelmat de - a Goldman Sachs y Azora por aproximadamente € 68.500 por unidad.

Teniendo un tamaño medio de alrededor de 70 metros cuadrados para los pisos vendidos, Goldman y Blackstone y sus socios españoles pagaron alrededor de € 970 por metro cuadrado de las propiedades. Pisos en Vallecas venta para alrededor de 2.000 euros por metros cuadrados, los sitios web de agentes inmobiliarios muestran - cerca de 200.000 euros para un 100 kilómetros cuadrados casa. "El precio por unidad era muy barato", dijo Fernando Encinar de agente de bienes raíces con sede en Madrid Idealista. "En cualquier mercado, si usted compra en volumen se obtiene un buen precio."

"No realizar ninguna acción"

En octubre pasado, Pablo Cavero, Madrid concejal de transporte, la infraestructura y la vivienda, dijo en una sesión del consejo que el único cambio para los inquilinos IVIMA sería "el nombre en la parte superior de la factura de alquiler", los minutos demuestran. Se negó a ser entrevistado .

Ese mes, los inquilinos en el bloque de Bouzelmat, algunos de los cuales tenían reducciones oficiales alquiler, recibieron una carta de Encasa Cibeles diciendo: "El contrato de arrendamiento no sufrirá ningún cambio. Va a mantener las mismas condiciones de alquiler que usted tiene actualmente, incluyendo el alquiler mensual y la duración de su contrato. "La carta, que tuvo acceso Reuters, dijo que los inquilinos no necesitan hacer nada.

No mencionó lo que sucedería después de los contratos terminados, ni se refiere a las rentas reducidas. Estos fueron los acuerdos separados que cada inquilino hizo con su arrendador estado. Por ejemplo, si un inquilino pierde su trabajo, ellos presentarían documentación y IVIMA concederían una reducción discrecional por un período fijo, documentos vistos por Reuters muestran. De las 20.000 viviendas IVIMA ahora posee, alrededor del 27 por ciento tienen una reducción formal renta de entre 5 por ciento y 95 por ciento, una fuente cercana al IVIMA dicho.

A finales del año pasado, Encasa Cibeles invitó a cuatro representantes de los inquilinos del bloque de Bouzelmat a una reunión. La compañía les dijo alquiler reducciones no serían renovados una vez caducado contratos. "Encasa Cibeles nos ha comunicado que respetarían las reducciones hasta que terminó el contrato, pero luego volvería a la tasa de base, porque no eran una obra de caridad", dijo Saida Juárez, el representante inquilino del bloque.

"PAGO COMPLETO"

Peluquería Desempleado y madre de tres Yasmin Rubiano vive en un piso ahora propiedad de Goldman y Azora. Rubiano dijo que dejó de recibir una factura de alquiler impreso una vez que su reducida alquiler de 50 euros al mes terminó en diciembre, pero no obtuvo la palabra de los nuevos propietarios.

En enero comenzó a recibir mensajes de texto mensuales de su banco, que mostró a un reportero, el asesoramiento que había recibido una demanda de € 498,18. Ella ha estado pagando 100 euros al mes para mostrar la buena voluntad, pero no puede pagar más. En marzo, dijo Rubiano, ella recibió una carta de Encasa Cibeles exigiendo el pago total o amenazando con acciones legales.

El portavoz Encasa Cibeles dijo que no tenía nada que ver con los mensajes de texto. Los trabajadores sociales han estado trabajando durante algún tiempo para encontrar la mejor solución para la familia, que aún viven en el piso, agregó. "Encasa Cibeles no se ha iniciado ninguna acción legal en contra de ellos."

La situación con Blackstone y Magia Real Estate es un poco diferente. Sus inquilinos suelen tener contratos más largos y menos ofertas formales para rentas reducidas, aunque la mayoría paga por debajo de las tasas del mercado. Al igual que con los pisos de Goldman, los inquilinos se les dijo nada cambiaría: "Los contratos ... están garantizados", dijo el vendedor EMVS en un comunicado de prensa de julio. "Lo único que va a cambiar en la cuenta de renta es el emisor."

Como arrienda cerca de caducidad, por lo menos 20 inquilinos en una cuadra han firmado nuevos contratos de alquiler fuertes subidas, dijo una fuente con conocimiento de la materia.

Cuando Blackstone y Magia Real Estate han comprado los pisos, Jaime Gamarra, un paro de 62 años de edad que reciben prestaciones de menos de 400 euros al mes, no había estado pagando el alquiler completo por alrededor de un año. Después de que él perdió a sus puestos de trabajo, una mujer en el consejo le había dicho a pagar lo que podía permitirse.

El 12 de marzo, recibió una carta de la nueva sociedad gestora, Fidere, diciendo que les debía 5,133.54 euros en "obligaciones inherentes" a pagar el 5 de marzo.

"Yo empecé a entrar en pánico", dijo. Se reunió Fidere y se le dijo a su disposición con el consejo no era viable para la empresa. El 24 de junio recibió una carta de desalojo. Un juez anuló este en septiembre, pero Fidere puede apelar. Gamarra teme ser expulsado.

"Estos pisos fueron construidos con dinero público para las personas con dificultades", dijo Gamarra.

Jorge Arriba, un mecánico de automóviles de 37 años de edad, vive en un piso de Blackstone; su contrato de 10 años terminó en agosto. Solía ​​pagar € 415 al mes en alquiler, en torno a un tercio de su sueldo. Cuando conoció a Fidere en mayo, dijo, le dijeron la renta subiría a partir de septiembre.

El 6 de agosto, los 20 inquilinos en el bloque de Arriba firmaron nuevos contratos con Fidere, algunos de ellos que tuvo acceso Reuters, que estipulan un aumento de más del 40 por ciento de la renta durante tres años. Blackstone se refirió a las investigaciones Fidere.

"No es cierto que es nuestra intención de aumentar el alquiler una vez que el extremo contratos", dijo el portavoz de Fidere Miguel Oñate en un correo electrónico. Más tarde, dijo que "algunas personas han perdido la subvención pública que recibieron del consejo." De los pisos bajo gestión de Fidere, dijo, menos del 2 por ciento tienen problemas recurrentes con los pagos.

Seis fuentes involucradas en el proceso de licitación, dijo a Reuters que los licitadores conocían las circunstancias difíciles de los inquilinos. Los fondos que entraron en la licitación definitiva - nueve en total - se les dio información detallada. Los términos de venta, visto por Reuters, muestran que el gobierno regional hizo hincapié en que los nuevos propietarios deben cumplir con todos los derechos y obligaciones de los inquilinos.

Goldman fue a las casas de Madrid después de un par acertado de ofertas similares en Alemania, una persona familiarizada con el asunto dijo. Goldman miró a los perfiles de los inquilinos y consideró si las propiedades estaban "infra- gestionados desde una perspectiva de rendimiento" y si un nuevo propietario podría "mejorar las rentas." El acuerdo fue especialmente atractivo porque el 85 por ciento de las viviendas estaban ocupadas y la mayoría de los inquilinos eran el pago del alquiler, a diferencia de otras propiedades con un alto porcentaje de las hipotecas o de las leyes que lo hacían difícil de aumentar los alquileres en mora.

Algunos políticos locales dicen IVIMA actuó ilegalmente mediante la venta de los pisos baratos. Directora IVIMA Ana Gomendio declinó hacer comentarios.

Ahora, un juez decidirá quién, si alguien, a quien culpar. Cualquier inquilinos desalojados pueden volver a solicitar una vivienda social. Alrededor de 13.000 hogares ya están en lista de espera para los pisos propiedad de Ayuntamiento de Madrid, dijo una fuente cercana al consejo.